나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5091 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1199-11 센텀대림아파트 104동 21층2103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ""장산초등학교"" 북서측 인근에 소재하는 센텀대림
아파트 104동 21층 2103호로서 부근은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물내 21층 2103호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '공동주택(아파트)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약35M 내외, 남측 및 동측으로 폭 약 12M 내외의 도로에 각각 접하
며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)
(73.6.16)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-12-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(장산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가
능하여 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인
이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 부산동부지원 2025타경5091 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1199-11 센텀대림아파트 104동 21층 2103호

용도: 아파트

감정가: 239,000,000원

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대개발주식회사

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 "장산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 단지는 서측으로 폭 약 35미터, 남측 및 동측으로 폭 약 12미터의 도로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(장산초등학교) 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 10일 접수된 우리은행의 근저당권(을14)입니다.

등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 386,442,109원입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (다만, '지상권개요'란에 비고가 없어 추가 확인 필요).

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 탄탄합니다. 주변의 학교 및 근린생활시설은 지역 내 상권을 형성하며, 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 센텀대림

주소: 부산광역시 해운대구 반여동 1199-11

사용승인일: 1996년 8월 19일 (준공 30년차)

규모: 총 10개동, 1500세대, 최고 25층 (본 건 21층)

주차: 총 485대 (지상 8대, 지하 485대). 세대당 약 0.32대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

교육시설: 장산초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1996년에 준공되어 30년차에 접어든 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 관련 공부 및 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부의 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

주차 공간: 세대당 주차 대수가 많지 않아 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

중복 사건: 중복 사건으로 진행되는 경우, 경매 절차 및 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임대차 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 점유 관계 확인에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 생활권 내에 위치한 아파트로, 학교와 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상 특이 사항은 없으나, 내부 확인 불가 및 건물 노후화는 반드시 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 보이며, 층수 이점은 있으나 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

준수한 입지: 장산초등학교 인근의 교육 환경 및 주거 편의성.

안정적인 수요: 대규모 아파트 단지 내 물건으로 꾸준한 수요 기대.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석이 단순합니다.

최근 시세 상승: 실거래가 기준으로 시세 회복세를 보이고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 면적(59.99㎡)의 경우 2026년 6월 11일 3층 거래가 23,300만원, 2026년 6월 12일 11층 거래가 23,500만원(직거래)에 이루어졌습니다. 이를 평균하면 약 23,400만원 수준입니다.

본 건은 21층으로, 최근 거래된 11층보다 높은 층수에 해당하여 시세 가점이 있을 수 있습니다.

감정가 23,900만원은 최근 실거래가 평균보다 소폭 높은 수준입니다.

리스크 반영 및 예상 입찰가:

본 건은 내부 확인이 불가하다는 중대한 리스크가 있습니다. 높은 층수의 이점을 고려하더라도, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 하자 보수 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 23,900만원과 최근 실거래가 평균 23,400만원을 종합적으로 고려하고, 내부 미확인 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 23,800만원 ~ 24,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.