나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5125 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1504-2 1층디-1호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '중2동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 제1층 제디-1호로서, (사용승인일: 1989-09-18)
- 외 벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1504-2 :제2종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역(최초2000.4.14.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)

공부와의 차이

본건의 호명칭은 공부상 '제디-1호'로 등재되어 있으나, 현지에서는 '105호'로 표시 및 지칭되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 '제디-1호'로 되어 있으나, 현칭 '105호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5125 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1504-2, 1층디-1호 (현칭: 105호)

* 용도: 연립주택

* 건축년도: 1989년 9월 18일 사용승인

* 감정가: 725,000,000원

* 토지면적: 137.81㎡ (약 41.68평)

* 건물면적: 151.89㎡ (약 45.95평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형선망수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '중2동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 28일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 (을14)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 낙찰 시 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 한빛인베스트대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 해운대구 중동이라는 지역적 특성을 감안할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 주민센터와 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 부산 시내로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축년도: 1989년 건축물로 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용상황 확인이 불가능했습니다. 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 명칭 불일치: 공부상 '제디-1호'이나 현칭 '105호'로 표시 및 지칭되고 있어, 등기부 등 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 큰 문제는 아니나 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 경관지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등 일부 용도 제한이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 해운대구 중동에 위치한 연립주택으로, 입지 조건은 양호하나 건축 연차가 오래되었다는 점을 주요 고려사항으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 내부 확인이 불가하다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 중동이라는 선호도 높은 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 부동산을 통합적으로 소유할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 725,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 매매/임대 JSON 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 면적(45~84.37㎡) 및 주택 유형(다세대)을 포함하고 있어, 해당 정보를 바탕으로 본건(151.89㎡ 연립주택)의 명확한 현재 시세 산정에 한계가 있습니다. 제시된 JSON 데이터의 가격 정보(80,000, 9,500, 14,000) 해석에 따라 시세 편차가 크게 나타나므로, 신뢰할 수 있는 비교 사례로 활용하기 어렵습니다.

* 종합 의견: 상기 정보를 종합하고, 본건의 감정가, 물건의 노후도, 그리고 내부 미확인 상태 등을 고려하여 보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 616,250,000원 (여섯억 천육백이십오만원)

주변 시설 검색 결과

* Google 검색 결과, 본건 소재지인 부산광역시 해운대구 중동 1504-2 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.