나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경497 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 896 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ""반석초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 장산시장 연립주택 A동(현칭) 3층 301호로 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

1985년 04월 25일 준공되었으며
철근콩크리트조 슬래브지붕 3층건 내 제3층 제301호로
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 공동주택로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(33m이하2018-1-24)<건축법>임.

공부와의 차이

공부상 명칭은 등재되어 있지 않으나 현칭 ""장산시장 연립주택 A동""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

물건 비고

공부상에는 명칭이 없으나, 현칭 '장산시장 연립주택 A동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경497 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 896, 3층 301호

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 119,000,000원

토지면적: 38.40㎡ (약 11.62평)

토지지분: 38.40㎡ (약 11.62평)

건물면적: 50.25㎡ (약 15.20평)

건물지분: 50.25㎡ (약 15.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 감만동새마을금고 (말소기준권리 기준)

건축물 정보: 1985년 04월 25일 준공 (건축물대장 표제부 기준)

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕, 3층 건물 내 제3층 제301호

특이사항: 중복사건, 공부상 명칭 없음 (현칭 '장산시장 연립주택 A동')

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 소재하며, "반석초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

차량 통행이 용이하며, 노선버스 정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 탐문 결과, 공동주택으로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 정확한 내부 현황은 재확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 감만동새마을금고의 근저당권(2020-07-29 접수, 을8)을 기준으로 합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 소유권 이전(갑1, 갑2) 및 근저당권(을8, 을10), 가압류(갑5, 갑6), 압류(갑8, 갑9) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소(소멸) 대상입니다.

마지막 임의경매 개시 결정은 감만동새마을금고(2025-04-16 접수, 갑11)이며, 사건번호 2025타경497 (1)의 근거가 됩니다.

총 등기부채권액은 576,520,751원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다. (정확한 임차인 여부 및 대항력 유무는 현장 조사가 필수적입니다.)

4. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 해운대구 반여동 일대 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 3월, 전용면적 48.16㎡ (1996년식) 주택이 2억 5천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 519만원 수준입니다.

2026년 3월, 전용면적 41.6㎡ (1994년식) 주택이 4억 0천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 961만원 수준입니다. (이 거래는 인근 시세 대비 높은 가격으로, 특정 조건이 있을 수 있습니다.)

본건의 건물면적은 50.25㎡ (약 15.20평)이며, 준공연도는 1985년 4월 25일입니다.

인근의 1996년식, 48.16㎡ 주택 거래 사례(2억 5천만원)를 기준으로 볼 때, 본건의 현재 시세는 평당 약 500만원 내외로 추정해볼 수 있습니다.

이를 적용하면 50.25㎡ * 500만원/㎡ = 약 2억 5천 125만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건은 준공연도가 1985년으로 인근 거래 사례보다 오래되었으므로, 시세 적용 시 감안이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 1985년 04월 25일 준공된 건물로, 철근콘크리트조 슬래브지붕의 3층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 샷시입니다.

내부 이용 상태는 이해관계인 부재로 조사하지 못했으며, 정확한 내부 현황은 경매 응찰 시 재확인이 필요합니다.

난방설비, 급배수위생설비 등이 되어 있는 것으로 파악됩니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로, 잠재적 하자나 수리 필요 여부 확인이 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1985년 준공된 건물로, 장기적인 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 명칭 불일치: 공부상에는 명칭이 없으나 현칭 '장산시장 연립주택 A동'으로 사용되고 있어, 혼동의 여지가 있습니다.

* 중복사건: 중복사건으로 표기되어 있어, 관련 내용을 추가 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 반여동 소재 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 인근 다세대주택의 실거래 사례를 분석한 결과, 감정가 1억 1천 9백만원 대비 시장 시세는 2억 5천만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가가 시세 대비 현저히 낮은 수준임을 시사하며, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 건물의 노후화 및 내부 상태 미확인 등 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되어 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가: 최근 실거래가를 반영하면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 해운대구의 입지: 부산의 주요 지역 중 하나인 해운대구에 위치하여 지역 가치가 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이므로 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건(50.25㎡, 1996년식)의 경우 평당 약 500만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 잠재적 시장 가치는 약 2억 5천 1백만원 내외로 산정할 수 있습니다.

그러나 본건은 1985년식으로 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 주택이며, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근을 고려하여 시세의 70~80% 수준, 즉 약 1억 7천 5백만원 ~ 2억 1백만원 범위를 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 건물 상태 파악, 주변 시세 변동 추이, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.