나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경482 [1] 부산광역시 수영구 남천동 3-11 진주맨션 2동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '부산도시철도2호선 금련산역' 남동측 인근에
위치하고 있는 진주맨션 2동 2층 206호로서, 인근 주변은 광안리해수욕장, 단독주택,
공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선(금련산
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 2동 2층 206호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 공동주택(아파트) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 15m 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도시지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에
관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경482 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 3-11 진주맨션 2동 2층 206호

용도: 아파트

감정가: 616,000,000원

토지면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

토지지분: 48.094㎡ (약 14.55평)

건물면적: 75.15㎡ (약 22.73평)

건물지분: 75.15㎡ (약 22.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동에 소재하며, 부산도시철도2호선 금련산역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 광안리 해수욕장이 가까워 주거 환경이 우수하며, 주변에는 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 다만, 인근에 과거 운영되다 폐쇄된 한 수영장 부지가 방치되어 지역 미관이나 잠재적인 안전 문제에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

1.1. 1.교통환경

* 부산도시철도2호선 금련산역 인근

* 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 차량 접근성 우수

1.1. 2.주변환경

* 광안리 해수욕장 인근

* 단독주택, 공동주택 혼재

* 각종 근린생활시설 풍부

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/확정일자: 2021-08-24

* 배당신고일자: 2025-06-26

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 완료하였습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 본 건 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 표경선(1993.03.09), 서점선(2008.05.02), 예병현(2021.05.20)

* 근저당: 부산서부새마을금고 (2021.08.24, 519,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 부산서부새마을금고 (2025.04.14, 430,751,498원)

* 가압류: 아이비케이저축은행 (2025.07.03, 105,345,733원)

* 총 등기부채권액: 624,945,733원

* 종합 의견: 말소기준권리인 근저당(부산서부새마을금고)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임의경매 신청 채권자 및 가압류 채권자가 모두 말소 예정이므로, 매수인은 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 남천동 일대는 부산을 대표하는 해변 지역인 광안리 인근에 속해 있어 풍부한 배후 수요와 유동인구를 확보하고 있습니다. 공동주택 밀집 지역과 함께 상업 시설이 발달하여 주거 편의성이 높으며, 지역 주민을 대상으로 한 다양한 상권이 형성되어 있습니다. 다만, 최근 재개발 및 정비사업이 활발히 진행되고 있어 지역 가치 상승 가능성과 함께 일시적인 건설 소음 및 교통 혼잡이 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트로 전용면적 75.15㎡(약 22.73평)의 주거 공간을 제공하며, 5층 건물 중 2층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

* 교통: 부산도시철도2호선 금련산역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 환경 리스크: 최근 남천동 지역의 일부 아파트 공사 현장에서 토양 오염이 검출되었다는 보도가 있어, 주변 지역의 환경적 요인에 대한 면밀한 조사 및 확인이 필요합니다. (참고: 검색 결과)

* 지역적 환경: 인근에 방치된 구(舊) 수영장 부지가 존재하며, 일부에서는 이곳을 이용한 무단 침입 사례가 발생하여 지역 미관이나 안전에 대한 우려가 제기될 수 있습니다. (참고: 검색 결과)

* 건축물 상태: 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물로, 준공 연도가 1986년으로 비교적 오래되어 노후화에 따른 유지보수 필요성을 검토해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산의 핵심 주거 지역 중 하나인 남천동에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 광안리 해수욕장과의 인접성은 지역의 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금 또한 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 총 채무액이 감정가를 다소 상회하고 있으나, 이는 권리 분석상 매수인이 인수할 사항이 없음을 감안할 때 추가적인 입찰 경쟁이 높을 수 있음을 시사합니다. 다만, 주변 지역의 토양 오염 이슈와 폐쇄된 시설물 존재는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광안리 인근이라는 탁월한 입지조건으로 높은 주거 만족도와 투자 가치 기대.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 인한 뛰어난 대중교통 접근성.

* 명도 리스크 없음: 임차인의 대항력이 없어 명도 진행 시 원만한 해결 기대.

* 미래 가치: 재개발, 재건축 등 도시 정비 사업 활발로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 616,000,000원입니다. 제시된 정보에 따르면 본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 없으며, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 총 채권액이 감정가와 유사하거나 소폭 초과하는 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우므로, 상세한 현장 조사 및 부동산 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 감정가격을 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 낙찰 가능한 적정가를 판단해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.