나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경473 [1] 부산광역시 남구 감만동 323-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 '동항초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일원은 주택재개발사업 시행에 따른 이주 및 철거가 진행중인 재개발예정지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 시내버스정류소가 소재한 간선도로(우암로)에서 100여미터의 근거리로 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 종전 주상용(주택, 근린생활시설) 건부지였으나 현황 공가(빈집) 상태임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4미터 내외, 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2018-01-10), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-07)(동항초등학교 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-09-13)(동항초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-01-22)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조,시멘트벽돌조/슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물로서,
(사용승인일:1991.07.10)
외벽: 치장석붙임 등,
창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

현황 공가 상태이나 종전 용도는
지하1층, 지상1,2층: 근린생활시설,
지상3,4층: 주택임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경473 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOOOOOO

2.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 남구 감만동 323-1 (도로명주소: 부산광역시 남구 우암로52번길 24)

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조/슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 (1991년 7월 10일 사용승인)

건물 현황: 지하 1층, 지상 1, 2층 근린생활시설, 지상 3, 4층 주택으로 종전 이용되었으며, 현황 공가(빈집) 상태임.

2.3. 면적 및 감정가

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

건물면적: 365.98㎡ (약 110.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 414,763,540원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 '동항초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일원은 주택재개발사업 시행에 따른 이주 및 철거가 진행 중인 재개발예정지대입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류소가 있는 간선도로(우암로)에서 약 100미터 거리로 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 종전에는 주상용(주택, 근린생활시설) 건물 부지였으나 현재는 공가(빈집) 상태입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 4미터 내외, 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.1. 5. 지역 지구 현황

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 동항초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을4 근저당권 (우암동새마을금고, 2014년 11월 12일 접수, 78,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 모든 권리는 말소될 예정입니다.

1.2. 2. 등기부 현황 (요약)

* 소유권: 김원철 (토지 1970-11-12, 건물 1991-08-03)

* 말소되는 권리:

* 을4 근저당 (우암동새마을금고, 78,000,000원)

* 을5 근저당 (우암동새마을금고, 12,000,000원)

* 을6 근저당 (주택도시보증공사, 189,720,000원)

* 갑14 가압류 (신용보증기금, 42,300,000원)

* 을6-1 6번근저당권가처분 (신용보증기금)

* 갑17 임의경매 (우암동새마을금고, 2025-03-31)

* 건물 등기부의 갑11 임의경매 (우암동새마을금고, 72,140,640원)

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

1.2. 4. 인수 보증금 합계

0원. 본 경매 물건은 인수되는 보증금이나 부담해야 할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 현재 본 물건이 위치한 지역은 주택재개발사업 시행으로 인해 이주 및 철거가 진행 중인 재개발예정지대입니다. 이로 인해 일시적으로 상권은 침체되거나 공실률이 높아진 상태일 수 있습니다.

* 종전에는 근린생활시설과 주택으로 이용되었던 건물이므로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있었을 것으로 추정됩니다.

* 향후 재개발 사업이 완료되면 현대화된 상업 시설 및 주거 단지가 조성될 것으로 예상되며, 이에 따른 상권의 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 동항초등학교 예정지가 있어 교육 환경이 조성될 예정입니다.

* 교통편의: 시내버스정류소가 소재한 간선도로(우암로)에서 근거리이며, 차량 접근이 용이합니다.

* 편의시설: (검색 결과, 특정 편의시설에 대한 자세한 정보는 확인되지 않았으나, 일반적인 주거지역 내 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.)

* 혐오시설: (검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 사업 지연 가능성: 재개발 사업은 진행 과정에서 예상치 못한 변수로 인해 지연될 수 있으며, 이는 투자 수익 실현 시기를 늦출 수 있습니다.

* 공가 상태로 인한 건물 노후화: 현재 건물이 공가 상태로 장기간 방치될 경우, 건물의 노후화가 가속화되어 추가적인 보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공사 소음 및 먼지: 주변 재개발로 인한 이주 및 철거, 신축 공사 과정에서 일시적으로 소음 및 먼지 발생으로 인한 불편이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 감만동 일대의 재개발 구역 내에 위치한 근린시설 및 주택 건물입니다. 현재 재개발 사업 진행으로 이주 및 철거가 이루어지고 있는 단계이며, 건물은 공가 상태입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 재개발 완료 시 지역의 변화와 더불어 건물의 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 사업을 통한 미래 가치 상승 기대: 사업 완료 시 신축 상가 및 주택 단지 형성으로 인한 높은 시세 차익이 예상됩니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되므로, 명도 및 등기 관련 부담이 없습니다.

* 공가 상태로 인한 즉시 활용 가능성: 임차인이 없어 명도 과정이 간편하거나 즉시 건물 철거 및 신축 진행이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 414,763,540원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 재개발 사업 진행 상황, 주변 부동산 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.