나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경490 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 103동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 동해선 '송정역' 남서측 인근에 위치하는 해운대
송정우림필유아파트 제103동 제7층 제702호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설
등이 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 남동측 인근 해운대로에 일반, 급행버스정류장, 북동측
인근에 동해선 '송정역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층건으로서
(사용승인일: 2015.10.23),
외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 마감.
바 닥: 타일 등 마감.
창 호: 새시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 지대내 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소
로3-39에서 변경2003.11.11)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경490 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 감정가: 292,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 103동 7층702호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 건물 중 제7층 제702호

* 사용승인일: 2015년 10월 23일

* 건물면적(전용면적): 59.90㎡ (약 18.13평)

* 토지면적(대지권): 48.06㎡ (약 14.54평)

* 아파트 동/호: 103동 702호

* 아파트 층 정보: 지상 7층 / 총 25층

* 분양면적: 제공된 정보에서 해당 호실의 정확한 분양면적은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 동해선 '송정역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남동측 인근 해운대로에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 동해선 '송정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로2류 등으로 접해 있습니다. 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 12월 31일 접수된 부산은행 근저당 (권리금액: 272,800,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 2023년 6월 5일 이후 접수된 소유권이전(매매)과 2023년 7월 20일 이후 접수된 근저당, 가압류, 임의경매 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 개요는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인 정보는 확인되지 않았으며, 보증금 및 차임 등은 미상입니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.5. 상권 및 생활정보

* 상권 분석

주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 송정해수욕장 등 관광지와 인접하여 관련 상권의 영향도 일부 있을 수 있습니다.

* 생활 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있어 기본적인 단지 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 단지 정보

본건이 속한 해운대송정우림필유아파트는 2015년 10월 23일 사용승인되었으며, 총 5개 동, 408세대 규모입니다. 최고 26층, 최저 0층으로 구성되어 있습니다. 주차는 총 392대 이용 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 권리관계로 인한 부담이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 실제 점유자 현황 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 분석으로는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 송정동에 위치한 해운대송정우림필유아파트 103동 702호입니다. 2015년 준공된 비교적 신축 아파트로, 송정역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 292,000,000원이며, 최근 실거래가 역시 유사 면적대의 경우 280,000,000원에서 315,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 등기는 모두 소멸되어 비교적 깨끗한 편이나, 미확인된 지상권의 존재 가능성이 잠재적 리스크로 남아있습니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대구 송정동의 송정역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 신축 아파트: 2015년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖춘 아파트입니다.

* 소형 평형: 59.90㎡의 전용면적으로 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 등기는 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.90㎡)의 실거래가는 5층 매물이 280,000,000원에, 12층 매물이 315,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 7층에 위치하고 있으며, 감정가는 292,000,000원입니다.

따라서, 잠재적 리스크(미확인 지상권)와 최근 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 합리적인 낙찰을 위해서는 290,000,000원에서 300,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 5층 매물 가격(280,000,000원)을 최소 기준으로 삼고, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 미확인 권리사항을 반드시 소명한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.