나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22074 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 194-7 동양팰리스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 동양팰리
스 2층 203호로서, 주변은 주상복합아파트, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선(전포역), 근거
리에 지하철 1,2호선(서면역)이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 25층건 내 2층 203호로서(사용승인일:2016.06.08),

외벽 : 화강석치장 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 24미터, 북측으로 약 4미터, 동측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지
역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높
이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호2) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130
m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경22074 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 전포동 194-7 동양팰리스 2층 203호

1.3. 건물용도

오피스텔

1.4. 감정가

160,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.9556㎡ (약 3.01평)

건물면적: 61.46㎡ (약 18.59평)

건물지분: 61.46㎡ (약 18.59평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 남동측 인근에 위치하는 동양팰리스 2층 203호로서, 주변은 주상복합아파트, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선(전포역), 근거리에 지하철 1,2호선(서면역)이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 스라브지붕 25층건 내 2층 203호로서, 사용승인일은 2016년 6월 8일임. 건물은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었음.

2.4. 설비내역

급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

2.6. 인접 도로상태

서측으로 약 24미터, 북측으로 약 4미터, 동측으로 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역.

기호2) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 14일 접수된 사상신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 을4 근저당권, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 임의경매 등이 해당됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 김현진은 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원에 거주 중이며, 2018년 3월 29일 전입하여 대항력이 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

주변에 상가 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 부산의 핵심 상권인 서면역과 전포역 인근에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 상업 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통

지하철 1, 2호선 서면역 및 2호선 전포역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

5.3. 교육

'전포초등학교'가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없으므로 명도 시 법적 절차 진행에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 전포동에 위치한 오피스텔로, 입지적 강점이 뛰어납니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 시설 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 핵심 상권인 서면역, 전포역 역세권으로 투자가치 높음.

* 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이라 상품성 우수.

* 주거용 오피스텔로 활용도 높아 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(동양팰리스 2층 203호, 전용면적 61.46㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월 8일: 17,800만원 (10층)

* 2026년 1월 20일: 17,000만원 (7층)

* 2026년 2월 4일: 17,000만원 (3층)

최근 거래 시세는 17,000만원에서 17,800만원 사이에 형성되어 있습니다.

9.2. 감정가 대비 비교

본 건의 감정가는 160,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 비용만 고려하면 됩니다. 현재 시세를 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

명도 비용, 제반 경비 등을 고려하여, 170,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.