나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22080 [1] 부산광역시 연제구 거제동 1481 거제1차현대홈타운 103동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '부산지방법원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 고층형 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 아파트 지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3호선 '종합운동장역'이 소재하는 등 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 27층 건물내 19층 1901호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 1.기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22080 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 1481 거제1차현대홈타운 103동 19층 1901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 912,000,000원

* 토지면적: 55.18㎡ (약 16.70평)

* 건물면적: 156.42㎡ (약 47.31평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 승학신용협동조합

1.2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같이 분석됩니다.

1.2. 1.주위환경

* 부산광역시 연제구 거제동 소재 '부산지방법원' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 고층형 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 아파트 지역으로 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

* 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

* 또한, 도시철도 3호선 '종합운동장역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.토지이용 및 인접도로

* 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 형상으로 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 4.주변시설

* 본 물건 주변으로 대형 법원, 학교, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

* 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

1.3. 1.등기부현황

* 소유권 보존: 현대건설주식회사 (2001-08-14)

* 소유권 이전: 김태주 (2001-12-28)

* 소유권 이전: 김경민 외 1명 (협의분할에 의한 상속) (2008-08-14)

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2020-06-11, 328,800,000원)

* 주요 권리내역:

* 중소기업은행 근저당 (2020-06-11, 328,800,000원) - 말소기준권리

* 승학신용협동조합 근저당 (2023-10-16, 480,000,000원)

* 승학신용협동조합 임의경매 (2025-05-30, 400,000,000원)

* 등기부채권 총액: 808,800,000원

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건에 대한 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 따라서, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 월세 등 상세 내용을 면밀히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 인수 또는 명도와 관련된 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 아파트 단지의 상권 및 시장 상황은 다음과 같습니다.

1.4. 1.단지 및 지역 특성

* 거제1차현대홈타운은 2001년에 건축된 아파트로, 총 1137세대로 구성된 대단지입니다.

* 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 상업시설이 발달하여 주거지로서의 안정성이 높습니다.

1.4. 2.최근 거래 동향

* 최근 2026년 6월 기준으로 유사 면적(약 85㎡, 25.7평)의 거래가 490,000,000원에서 705,000,000원 사이에 이루어졌습니다.

* 특히, 24층의 84.93㎡(약 25.7평) 유닛이 705,000,000원에 거래되었으며, 6층의 84.96㎡(약 25.7평) 유닛은 660,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 감정가 912,000,000원 대비 시장 가격이 다소 낮게 형성될 가능성을 시사하나, 본건은 더 넓은 면적(156.42㎡, 약 47.31평)과 높은 층수(19층)를 가지고 있어 가격 비교 시 차이가 존재합니다.

1.5. 생활정보

본 물건의 내부 상태 및 생활 편의 정보는 다음과 같습니다.

1.5. 1.건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 27층 건물 내 19층 1901호에 위치합니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

* 위생, 급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 개별난방(도시가스) 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.아파트 단지 정보

* 아파트명: 거제1차현대홈타운

* 사용승인일: 2001년 7월 28일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 1137세대

* 최고층: 30층

* 주차대수: 총 1351대 (지하 기계식 1192대, 옥외 기계식 159대) - 단지 전체 기준

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 28대) 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

1.6. 1.임대차 관련 불확실성

* 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 특히, 보증금 및 월세 등의 금액이 확인되지 않아 인수 여부 및 권리 관계 파악에 더욱 신중해야 합니다.

1.6. 2.명도 관련 비용

* 낙찰 후 점유자(임차인 또는 전 소유자 등)와의 명도 협상 과정에서 이사비 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.시장 가격 변동성

* 최근 거래 동향과 감정가 사이의 괴리를 고려할 때, 시장 상황 변화에 따른 가격 변동 가능성에 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산지방법원 인근에 위치하여 교통 및 생활 환경이 우수한 아파트입니다. 2001년에 건축되었으나 잘 관리된 단지로 보이며, 19층이라는 높은 층수는 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 감정가는 912,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 이보다 낮은 수준에서 형성되어 있어, 입찰 시 감정가와 시장 가격을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산지방법원 및 도심 인프라 접근성이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 종합운동장역 인근의 편리한 교통망은 주거 만족도를 높입니다.

* 대단지 아파트로서 관리의 용이성과 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

* 19층 고층으로 탁 트인 조망권 및 일조권을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

1.9. 1.산정 근거

* 본건의 감정가는 912,000,000원입니다.

* 말소기준권리 포함 총 채무액은 808,800,000원입니다.

* 최근 유사 면적(약 85㎡)의 거래가가 6.6억 ~ 7.05억 수준으로 파악되었습니다.

* 본건은 이보다 넓은 면적(156.42㎡)과 높은 층수(19층)를 고려해야 합니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리, 그리고 본건의 면적 및 층수를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 구도를 감안하여 책정하는 것이 중요합니다.

1.9. 2.예상 입찰가

* 본건은 안전 마진 확보 및 경쟁 구도를 고려하여, 850,000,000원 수준으로 입찰하는 것을 제안합니다.

* 이 가격은 총 채무액(808,800,000원)을 상회하며, 감정가의 약 93% 수준으로, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인 권리관계 확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.