나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22081 [1] 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 ‘안락초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 서측 근거리에 도시철도4호선 '명장역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2021.12.20 사용승인의 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 3층 304호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경22081 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 3층304호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 179,000,000원

* 토지 면적: 13.52㎡ (약 4.09평)

* 건물 면적: 43.59㎡ (약 13.19평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 하OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 ‘안락초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공동주택 및 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 서측 근거리에는 도시철도 4호선 '명장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 공로에 접하여 차량의 진출입이 가능하며, 주차 시설이 확보되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 높이 30m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2025년 5월 30일 접수된 부산지방법원 강제경매개시결정(2025타경22081) 등기입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 하혜진 (보증금 150,000,000원, 전입 2022-03-28, 확정 2022-03-11, 대항력 있음) - 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 5번 소유권이전청구권가등기: 박준령 (매매예약) - 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 하혜진

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-11

* 배당신고일자: 2025-03-31

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차인으로 보증금 전액 미회수 시 매수인 인수 대상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건이 위치한 명장동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의점, 마트, 은행 등 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 지역 특성: '안락초등학교' 북동측 인근으로, 학교 주변의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 밀집 지역은 아니나, 소규모 상가들이 분포하여 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다.

* 업무시설로서의 가치: 오피스텔 용도로 등기되어 있어 업무 공간으로 활용될 수 있으나, 실제 이용 현황은 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변을 검색한 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 통상적으로 학교 인근 지역은 주거 및 교육 환경 보호를 위해 쾌적하게 관리되는 경향이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 4호선 명장역과 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 버스 노선도 다양하게 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 안락초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 단지 내 주차 시설과 더불어, 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있으며, 2021년 12월 사용 승인된 신축 건물로 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 하혜진 씨는 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로, 보증금 150,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액 증가로 이어질 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 선순위 가등기 인수: 등기부상 갑구 5번으로 등기된 소유권이전청구권가등기가 '인수' 대상입니다. 가등기권자가 담보권을 행사하거나 본등기를 할 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 지거나 소유권 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 가등기의 성격(담보 가등기 등) 및 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 이용 상태 확인 필요: 현재 본건의 실제 이용 상태에 대한 명확한 정보가 없어, 경매 진행 시 직접 확인이 필요합니다. 오피스텔의 경우 주거용 또는 업무용으로 사용될 수 있으며, 이에 따라 향후 활용 방안 및 가치가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 명장동에 위치한 신축 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 주변 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담과 함께, 선순위 소유권이전청구권가등기의 존재는 본건의 투자 매력도를 크게 낮추는 주요 리스크 요인입니다. 특히 가등기 권리 관계의 명확한 분석과 인수 금액에 대한 철저한 검토 없이는 투자가 매우 신중해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 편리한 교통: 명장역(도시철도 4호선)과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 우수한 생활 환경: 학교, 상업시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원(전액 미회수 시 인수)과 선순위 소유권이전청구권가등기의 인수 부담이 상당한 리스크로 작용합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 실질적인 입찰 가격 산정 시에는 이러한 인수 부담을 철저히 고려해야 합니다. 임차인의 보증금 전액 미회수 가능성 및 가등기 권리 관계의 불확실성을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 매우 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 조사를 통해 본건의 시장 가치를 파악하고, 인수해야 하는 임차 보증금 및 가등기 관련 비용을 모두 고려했을 때, 매수인의 총 부담액이 감정가 또는 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

리스크 요인을 고려한 현실적인 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 이는 매우 보수적인 접근이며, 정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 가등기 권리자의 실제 채권액 및 변제 의사 확인이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.