나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2216 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 1028 서면비스타동원 106동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '한국철도공사 부산차량사업소' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 '가야역' 및 '동의대역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층건 제106동 내 제21층 제2104호로서,
(사용승인일 : 2024-04-11)
- 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 및 진입로 정비되어 있으며, 단지 남측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 도로(마철로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

당감동 1028 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2216 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 1028 서면비스타동원 106동 21층2104호

용도: 아파트

감정가: 556,000,000원

토지면적: 39.09㎡ (약 11.8평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 당감동에 위치하며, '한국철도공사 부산차량사업소' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 2호선 '가야역' 및 '동의대역'이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건축물대장상 본건은 사다리형 토지 위에 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로망과 진입로가 잘 정비되어 있으며, 단지 남측으로는 노폭 약 10~12미터의 도로(마철로)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류 및 중로3류에 접해 있습니다.

또한, 철도보호지구로 지정되어 있어 관련 법규 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존은 2024년 4월 30일에 안민진님 명의로 이루어졌습니다.

본건 경매의 말소기준권리는 2024년 5월 24일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 542,300,000원)입니다.

이후 2025년 5월 30일 농협은행에 의한 임의경매개시결정(사건번호 2025타경2216)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 542,300,000원입니다.

매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

현재 임차인으로 이은선님이 거주 중이며, 보증금 50,000,000원, 차임 800,000원에 2024년 12월 19일 전입, 2024년 3월 18일 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

이에 따라 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 '한국철도공사 부산차량사업소'가 위치하고 있어, 해당 시설 운영으로 인한 소음이나 환경적인 영향에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

직접적인 혐오시설로 분류될 만한 다른 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2024년 4월 11일 사용승인을 받은 신축 아파트입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 32층 건물 중 21층에 위치합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

창호는 새시창 구조이며, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감입니다.

단지 내 가로망 및 진입로가 정비되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상황 확인이 불가능했습니다.

경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 확인되므로 기존 임대차 관계 또는 현재 임대 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

인근 '한국철도공사 부산차량사업소'의 운영으로 인한 소음, 진동, 환경 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

철도보호지구로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 당감동에 위치한 비교적 신축인 아파트입니다.

교통 접근성과 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 확인 불가 및 인근 철도차량사업소로 인한 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 사용승인을 받은 신축 아파트라는 점이 가장 큰 강점입니다.

권리상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

인근 가야역 및 동의대역을 통한 지하철 이용이 가능하며, 마철로 등 도로망 접근성도 좋습니다.

일반적인 아파트 투자 관점에서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 556,000,000원이며, 임차인의 대항력 있는 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

서면비스타동원 아파트 85㎡ 규모의 경우, 최근 실거래가가 감정가 수준에서 형성되는 경향을 보이고 있습니다.

본건은 신축 아파트로서 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되며, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사를 통해 파악된 물건의 실제 가치를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.