나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2193 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2380 이편한세상연산더퍼스트 101동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연서초등학교' 남서측 인근에 소재하며, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선, 3호선 '연산역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 39층 건물(101동) 내 5층 502호로서,
(사용승인일:2021.09.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남동측 및 남서측으로 소로와 각각 접하며 단지내 가로망 및 주차시설 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

연산동 2380 : 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-05-25)(보행자우선도로)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경2193 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2380 이편한세상연산더퍼스트 101동 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 9.72㎡ (약 2.94평)

건물면적: 52.11㎡ (약 15.76평)

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 39층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2021년 09월 29일

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한지역(54m 이하 또는 기준높이 120m, 최고높이 160m) 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연서초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 1호선 및 3호선 '연산역'과 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 광대로, 남동측 및 남서측으로는 소로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망 및 주차시설이 잘 정비되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 연서초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 상대정화구역에 해당합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 본건 인근 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과 참조:)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2021.12.21 접수, 채권최고액 348,000,000원)

* 기타 권리:

* 훈림주식회사 소유권이전1번신탁등기말소 (2021.12.21 접수)

* 하나은행 임의경매 (2025.05.30 접수, 채권액 297,881,529원)

* 등기부채권 총액: 348,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤형민

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자/사업일자: 2024년 05월 22일

* 확정일자: 2024년 05월 22일

* 배당신고일자: 2025년 06월 30일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본건은 하나은행의 근저당권을 말소기준권리로 하여 진행되는 임의경매 사건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 윤형민은 대항력이 없어 보증금을 배당받아야 하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(52.1062㎡)의 오피스텔 거래는 2024년 8월 23일 32,000만원, 2024년 10월 16일 32,000만원에 이루어졌습니다. 또한, 2026년 4월 9일에는 30,000만원의 거래가 있었습니다. (참고:)

본건의 감정가 313,000,000원은 최근 실거래가 범위와 유사한 수준입니다.

4.2. 임대 현황

내부 이용상태가 폐문부재로 확인되지 않아 정확한 임대 관계 및 상태 파악은 어려우나, 등록된 임차인 외 추가 임대차 관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

연산역(1, 3호선) 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 공동주택 및 상업시설 밀집 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

5.2. 건축 정보

본 건물은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태, 마감재, 설비 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 수리 필요 여부, 하자 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 및 상태 미확인: 임차인 외 다른 임대차 관계나 점유 여부가 불명확할 수 있습니다. 또한, 내부 상태에 따라 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 향후 건축 규제: 일반상업지역, 준주거지역 등 다양한 용도 지역에 걸쳐 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한이 있어 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 핵심 상권에 위치하며, 연산역 역세권이라는 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다. 2021년에 준공된 신축 오피스텔로 건물 자체의 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 감정가와 최근 실거래가가 유사한 수준으로, 시장 가치를 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 연산역 초역세권으로 출퇴근 및 교통이 매우 편리하며, 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신축 건물: 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대되며, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 임대 수요: 연산동 지역의 오피스텔은 직장인 수요를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 313,000,000원이며, 최근 실거래가는 300,000,000원에서 320,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 시장 가격 및 물건의 잠재적 리스크(내부 확인 불가 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

합리적인 예상 입찰가: 305,000,000원

(상기 금액은 일반적인 시세 및 감정가를 바탕으로 산정한 예시이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.