나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22035 [1] 부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 금정구 장전동 소재 ""금정초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 윤성리버티
제13층 제1302호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선""온천장역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층건 내 제13층 제1302호로서
외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샤시창 구조임

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고
높이150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 유진희)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 금정구 장전동 604-12 윤성리버티 13층1302호

1.2. 물건종별

아파트

1.3. 면적

토지: 8.96㎡ (약 2.71평)

건물: 46.89㎡ (약 14.19평) - 전용면적 (Apartment Exclusive Area)

(분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.4. 감정가

195,000,000원

1.5. 사건번호

부산지방법원 2025타경22035 (1)

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 매각방법

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

부산광역시 금정구 장전동 소재 "금정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 1호선 "온천장역"이 인근에 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구입니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당됩니다.

가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이115m) 및 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이150m)<건축법>에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 02일에 접수된 울산행복신용협동조합의 근저당권 (권리금액: 111,590,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없습니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-15

확정일자: 2021-07-27

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음.

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 08월 11일에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석을 보입니다. 임차인 유 은 대항력이 없으며, HUG와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 금정초등학교 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 온천장역 역세권으로 시내 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 지역 내 상권은 주거지 중심의 일상생활 편의 기능이 발달한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 금정초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 온천장역 이용이 가능하고 시내버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하나, 대형마트 등 주요 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 불가하였으며, 외부 관찰 및 관련 공부에 기반하여 평가가 이루어졌으므로, 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 토지이용 규제: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재합니다.

* 확약서의 법적 효력: 임차인 유 이 HUG와 작성한 확약서 내용이 법적으로 문제가 없는지, 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지는 없는지 등에 대한 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 금정구 장전동에 위치한 본 아파트 물건은 온천장역 역세권 및 금정초등학교 인접으로 인한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 대항력 없는 임차인 관련 인수 부담이 없습니다. 다만, 내부 확인 불가 사항에 대한 철저한 사전 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 온천장역 역세권과 초등학교 인접으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 임차보증금이나 부담되는 권리가 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획이나 도시 인프라 개선 시 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 195,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 실제 현장 조사 결과, 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 응찰자들의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준으로 산정해야 합니다. 본 보고서 작성 시점에서는 실제 입찰가 산정에 필요한 추가 정보가 부족하므로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 임차보증금 인수액이 0원이므로, 감정가 및 시세 대비 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과에서 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.