나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2162 [1] 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 111동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연천중학교 동측 인근에 위치하는 연산엘지아파트
111동 13층 1304호로서, 부근은 대단지 아파트 단지, 다세대주택 및 단독주택, 근린생활
시설, 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량진출입 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 13층 1304호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지를 평탄화한 부정형 토지로서, 아파트 단지의 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대 및 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 연제구 연산동 243-18번지 연산엘지아파트 111동 13층 1304호에 소재하는 아파트로, 부산지방법원 2025타경2162(1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 320,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 토지 면적은 27.21㎡ (약 8.23평)이고, 건물 전용 면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다. 본건은 유동화 물건이며 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

1.1. 1.아파트 정보

단지명: 연산LG아파트

주소: 부산광역시 연제구 연산동 243-18

사용승인일: 1999년 3월 27일

총 동수: 24개동

총 세대수: 2,302세대

최고층: 25층

지하주차대수: 47대, 지상주차대수: 3대, 총 주차대수: 588대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 13층 1304호입니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연천중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼합되어 형성된 주거 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

단지 내 도로망이 잘 정비되어 있으며, 차량 진출입이 원활합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 및 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2015년 6월 15일 접수된 부산은행 근저당 (을1)이며, 권리금액은 206,400,000원입니다. 매각으로 인해 을1, 을2, 을4, 을5, 갑7, 갑8 등 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 3.등기부 요약

소유권 이전은 1999년 6월 25일 이경아 씨 명의로 최초 등기되었으며, 2015년 6월 15일 김태경 씨에게 매매를 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 이후 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기 다수가 존재했으나, 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 352,710,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설

본건이 소재한 연산동 지역은 대단지 아파트와 주택가가 밀집해 있으며, 다수의 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 노인 복지 시설인 경로당 설립에 대한 주민들의 반대 사례가 있어, 특정 시설에 대한 주민 민감성이 존재할 수 있음을 참고해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육환경

단지 인근에 연천중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 부산외국어고등학교, 연제고등학교 등 고등학교도 인근에 있어 교육 접근성이 좋습니다.

1.5. 2.편의시설

대단지 아파트로서 단지 내 커뮤니티 시설을 비롯하여, 주변의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.중복사건 및 유동화물건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 절차의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 유동화 물건의 특성상 채권 및 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.임대관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 연산엘지아파트는 부산 연제구 연산동의 핵심 주거지역에 위치하며, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 주변 환경이 안정적이며, 2026년 7월 실거래가 기준으로 31,200만원~31,400만원 수준의 매매가를 형성하고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대관계 미상이라는 점과 중복사건, 유동화 물건이라는 특수성이 존재합니다. 따라서 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 수반된다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 연제구의 중심 주거지역에 위치하여 입지 우수

* 대단지 아파트로서 관리 및 생활 편의시설 양호

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가 대비 경쟁력 있는 가격 가능성

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 깔끔한 권리관계

1.9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가 기준으로, 본건과 유사한 면적(84.99㎡)의 아파트가 31,200만원에서 31,400만원 사이에 거래되었습니다. 감정가(320,000,000원)는 최근 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

안정적인 투자를 고려하여, 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 검토했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 315,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 명도 비용 및 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 법률 자문 등 추가적인 면밀한 검토 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.