나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10358 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 997-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 소재 '남지여중' 북동측 인근에 위치하며
부근은 다가구주택, 주거나지, 근린생활시설 및 소규모 아파트 등이 혼재하는
주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 정방형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(2016-12-29)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상3층건으로서,
외벽 : 복합판넬마감.
내벽 : 페인트, 벽지 및 목욕탕 관련 인테리어시설 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

[2] 지하: 전기실, 기계실,
1~3층 : 목욕장임.

설비내역

[2] 급배수설비, 위생설비, 천정형 냉·난방설비, 승강기설비, 목욕탕관련설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 건물은 영업 중단된 상태인 것으로 탐문 조사되며 기준시점 현재
단전 상태로서 목욕탕 관련 설비의 가동 유무 등은 확인을 요하는바, 응찰시 유의
하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 및 구축물(1-3) 포함. '목간사우나' 라는 상호로 목욕탕으로 이용중임. 건물은 영업 중단된 상태인 것으로 탐문 조사되며 기준시점(2025.06.18.) 현재 단전 상태로서 목욕탕 관련 설비의 가동 유무 등은 확인을 요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10358 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 마산리 997-5

용도: 근린시설 (목욕탕)

감정가: 1,841,202,890원

토지 면적: 490.80㎡ (약 148.5평)

건물 면적: 946.52㎡ (약 286.3평)

건물 제시외 면적: 107.20㎡ (약 32.4평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창녕농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 마산리에 위치하며, 북동측 인근에 남지여중이 소재합니다. 주변은 다가구주택, 주거나지, 근린생활시설 및 소규모 아파트 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인접 도로로는 본건 서측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지는 정방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 3층 규모이며, 외벽은 복합판넬, 내벽은 페인트, 벽지 및 목욕탕 관련 인테리어 시설로 마감되어 있습니다. 건물의 용도는 제1종 근린생활시설이며, 2016년 2월 2일 사용 승인되었습니다. 건물 내부에는 급배수, 위생, 천정형 냉난방, 승강기 및 목욕탕 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 2월 19일 접수된 창녕농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다. 이 권리를 기준으로 매각으로 인해 소멸되는 권리로는 이후 접수된 근저당권, 가압류 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 또한, 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 권리를 인수할 사항은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 '목간사우나'라는 상호로 목욕탕으로 이용 중이었던 것으로 확인됩니다. 현재 건물은 영업이 중단된 상태이며, 기준 시점(2025.06.18.) 현재 단전 상태로 목욕탕 관련 설비의 가동 여부 확인이 필요합니다.

4.2. 주변 상권 특성

건물이 위치한 마산리는 주거지대와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상업 시설이 일부 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근으로는 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 현황은 별도 확인 필요)

5.2. 교육시설

인근에 남지여중이 소재하고 있으며, 탐문 조사 결과 남지초, 남지중, 남지고등학교 등도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설

탐문 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 및 설비 상태

건물이 현재 영업 중단 상태이며 단전으로 인해 목욕탕 관련 설비의 실제 가동 여부 및 상태 확인이 필수적입니다. 설비의 노후화 또는 고장으로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 단전 상태

기준 시점 현재 단전 상태로, 전기 공급 재개 및 관련 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 사업 진행 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치한 근린시설(목욕탕)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 현재 영업이 중단되고 단전 상태라는 점은 큰 리스크 요인이지만, 향후 정상화 시 지역 주민을 위한 편의 시설로 활용될 잠재력이 있습니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 설비 상태 및 영업 재개에 필요한 복구 비용을 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대지 면적 490.80㎡(약 148.5평) 및 건물 연면적 946.52㎡(약 286.3평)의 비교적 넓은 규모의 물건입니다.

* 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 3층 건물로, 향후 용도 변경 또는 리모델링을 통해 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 말소 기준권리 외 인수되는 권리나 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 주변에 학교가 소재하고 있어(남지여중 등), 지역 커뮤니티 시설로의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,841,202,890원입니다. 인수해야 할 보증금이나 별도의 권리 부담은 없습니다. 그러나 현재 영업 중단 및 단전 상태이며, 목욕탕 설비의 가동 여부 및 복구 비용에 대한 불확실성이 크므로, 입찰 시에는 이러한 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 잠재적 복구 비용 및 시장 상황을 감안하여 감정가 대비 일정 비율(예: 70~90%) 또는 현장 조사 및 전문가 의견을 종합하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.