나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21433 [1] 경상남도 고성군 상리면 무선리 593-2 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 상리면 무선리 소재 ""무선마을"" 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 국도변 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 주를 이루고 있으며, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1,13 : 부정형 평지의 토지로서, 현황'상업나지 및 일부 도로' 로 이용중임.
기호 4~6,9 : 부정형 평지의 토지로서, 현황'상업나지' 상태임.
기호 7,11 : 부정형 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.
기호 8 : 삼각형 평지로서, 현황 '도로'로 이용중임.
기호 10 : 부정형 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.
기호 12 : 삼각형 평지로서, 현황 '상업나지'상태임.

인접 도로상태

기호 1,7,8,11 : 본건 북측으로 중로한면과 접하고 있음.
기호 4~6,9 : 본건은 맹지임.
기호 10 : 본건 남동측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.
기호 12 : 본건 북동측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.
기호 13 : 본건 남서측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
기호 4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호 8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.
기호 9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호10 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호11 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호12 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도에서와 같이 제시외건물 (ㄱ)~(ㅁ), 제시외물건 (a)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서 주유소캐노피건물이며 벽체는 없음.

기호 2-1): 벽돌구조 슬래브지붕 단층 건물로서
내,외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
천정 : 텍스 등 마감,
바닥 : 콘크리트미장 위 페인팅 등 마감임.


기호 3) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 및 천정 : 벽지 및 몰탈위 페인팅 등 마감임.

기호 3-1) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 및 천정 : 벽지 등 마감임.

기호 3-2) : 벽돌구조 슬래브지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감임.

이용상태

기호 2 : 주유소 캐노피건물임.
기호 2-1 : 사무실로 이용중임.
기호 3 : 사무실로 이용중임.
기호 3-1 : 주택으로 이용중임.
기호3-2 : 화장실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,난방설비(주택부분) 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅁ) 5동 및 제시외물건ⓐ 1식이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

-.없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

물건 비고

-일괄매각. 공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2015-59호 기계 기구 매각 포함(그 중 감정서상①,②,⑤ 소재불명).
-제시외 건물(감정서상ㄱ~ㅁ), 제시외 물건(감정서상a) 매각 포함. 제시외 기계기구(감정서상ⓐ~ⓖ) 매각 제외.
-[목록1,7,8] 일부 접도구역 저촉, 감안하여 평가함.
-[목록1,13] 일부 현황 '도로'임.
-[목록7,11] 일단지로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21433 (1)

소재지: 경상남도 고성군 상리면 무선리 593-2

용도: 위험물저장 및 처리시설

감정가: 727138400원

토지면적: 2455.00㎡ (약 742.6평)

건물면적: 412.59㎡ (약 124.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 감정평가 요약

토지: 본건은 경상남도 고성군 상리면 무선리 소재 "무선마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

이용상태: 토지는 기호 1,13은 부정형 평지로 현황 '상업나지 및 일부 도로'로 이용 중이며, 기호 4~6,9는 부정형 평지로 현황 '상업나지' 상태임. 기호 7,11은 부정형 평지로 현황 '상업용 건부지'로 이용 중이며, 기호 8은 삼각형 평지로 현황 '도로', 기호 10은 부정형 평지로 현황 '주상용 건부지', 기호 12는 삼각형 평지로 현황 '상업나지' 상태임.

건물: 일반철골구조 강판지붕 단층 주유소 캐노피(기호 2), 벽돌구조 슬래브지붕 단층 사무실(기호 2-1), 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 사무실(기호 3), 주택(기호 3-1), 화장실(기호 3-2) 등으로 구성되어 있음.

주요 용도: 위험물저장 및 처리시설, 주유소.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 경상남도 고성군 상리면 무선리 소재 "무선마을" 북서측 인근에 소재함.

* 주위는 국도변 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 주를 이루고 있음.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능함.

* 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황

* 기호 1,13: 부정형 평지의 토지로, 현황 '상업나지 및 일부 도로'로 이용 중임.

* 기호 4~6,9: 부정형 평지의 토지로, 현황 '상업나지' 상태임.

* 기호 7,11: 부정형 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중임.

* 기호 8: 삼각형 평지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

* 기호 10: 부정형 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임.

* 기호 12: 삼각형 평지로서, 현황 '상업나지' 상태임.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호 1,7,8,11: 본건 북측으로 중로 한 면과 접하고 있음.

* 기호 4~6,9: 본건은 맹지임.

* 기호 10: 본건 남동측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.

* 기호 12: 본건 북동측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.

* 기호 13: 본건 남서측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 주요 용도지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형).

* 도로 관련: 중로1류(폭 20m~25m)(접합) (기호 1,7,8,11).

* 가축사육제한구역: 모든 축종 또는 특정 축종 제한 지역으로 지정됨 (기호 1, 4~12).

* 접도구역: 도로 인접 지역에 지정됨 (기호 1,7,8).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 말소기준권리: 2015년 7월 23일자 고성군수산업협동조합의 근저당권 (을21, 650,000,000원).

* 본 경매는 2025년 6월 2일자 변방섭의 강제경매 (갑34)로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 722,250,000원.

* 소유권 이전 및 가등기, 가처분 등 다수의 권리 변동 내역이 존재함.

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 말소기준권리: 2015년 7월 23일자 고성군수산업협동조합의 근저당권 (을17, 650,000,000원).

* 본 경매는 2025년 6월 2일자 변방섭의 강제경매 (갑28)로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됨.

* 등기부채권 총액: 722,250,000원.

3.3. 임차인 현황

* 김도현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-25, 대항력 없음.

* 김말희: 보증금 100,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2021-04-23, 배당신고 2025-07-15, 대항력 없음.

* 김태리: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-25, 대항력 없음.

* 김태희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-25, 대항력 없음.

* 이규빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-13, 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적인 언급은 없으나, 일반적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸됨. (물건명세서에 '지상권개요:' 언급 있으나, 등기부상 말소됨).

4. 상권분석

* 본 물건은 경상남도 고성군 상리면의 국도변에 위치하여 지역 주민 및 차량 통행객을 대상으로 하는 근린생활시설, 주유소, 위험물저장 및 처리시설 등의 상업 활동이 이루어지는 지역에 속함.

* 주변에 농경지가 분포하여 지역 특성에 맞는 상권이 형성되어 있음.

* 위험물저장 및 처리시설, 주유소라는 업종 특성상 해당 업종의 수요 및 경쟁 환경 분석이 필요함.

5. 생활정보

* 본건 소재지는 "무선마을" 북서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능한 수준임.

* 주변에는 기본적인 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 환경을 갖추고 있음.

* 대중교통 이용 편의성 및 인근의 주요 편의시설(병원, 학교, 대형마트 등)에 대한 정보는 제공되지 않아 추가적인 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항 및 특이사항

* 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각되므로, 전체적인 가치 평가가 중요함.

* 중복사건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으나, 등기부상 말소기준권리에 의해 대부분 정리될 것으로 예상됨.

* 공장 및 광업재단법에 따른 기계기구 중 일부(①,②,⑤)는 소재 불명으로, 매각 포함 여부 및 상태를 현장에서 반드시 확인해야 함.

* 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 및 물건(a)은 매각에 포함되나, 제시외 기계기구(ⓐ~ⓖ)는 매각 제외됨.

* 일부 토지(목록1,7,8)가 접도구역에 저촉되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있으나, 감안하여 평가되었음.

* 일부 토지(목록1,13) 현황이 '도로'로 이용 중이며, 이는 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있음.

* 일부 토지(목록7,11)가 일단지로 평가되어 토지 활용 시 통합적인 접근이 요구됨.

6.2. 제시외 물건 및 기계기구

* 매각에 포함되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 및 제시외 물건(감정서상 a)은 현장 확인 필요.

* 제외되는 제시외 기계기구(감정서상 ⓐ~ⓖ)는 매각 대상이 아님.

6.3. 법적 제한

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 관련 법규를 준수해야 함.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위 시 제한이 따를 수 있음.

* 접도구역에 일부 저촉되어 있어 도로 관련 규제를 받을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 고성군 상리면에 위치한 위험물저장 및 처리시설, 주유소 용도의 토지와 건물 일괄매각 건임.

* 토지 및 건물에 대한 권리관계는 말소기준권리 이후의 채권은 소멸될 것으로 예상되나, 복잡한 등기 내역 확인 및 현장 조사가 필수적임.

* 제시외 건물, 기계기구 포함 여부 및 일부 토지의 현황(도로, 접도구역) 등 특이사항과 법적 제한을 면밀히 검토해야 함.

* 물건의 주요 용도가 특정 산업 시설이므로, 해당 업종의 시장 수요, 운영 가능성, 관련 법규 등을 종합적으로 고려한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 기존 위험물저장/처리시설 및 주유소로서의 기능이 유지되거나 활용 가능한 잠재력 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 일체화된 활용 가능성.

* 권리관계 정리 후 소유권 확보 시 안정적인 자산 가치 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 727,138,400원을 기준으로 산정할 수 있음.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 부담 없음.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 시장 동향, 경매 시장 경쟁률, 본건의 상세 현황(건물 상태, 정확한 부지 활용도, 주변 환경 개선 가능성 등)에 대한 심층적인 추가 조사 및 분석이 반드시 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.