나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21371 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1321-4 단독주택 경매
매각기일: 2026-04-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21371 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1321-4 단독주택 경매
- 사건번호: 2025타경21371
- 주소: 경상남도 거제시 일운면 지세포3길 28-45
- 용도: 단독주택
통영지원 경매7계 2025타경21371 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포3길 28-45 | 감정가: 2,747,717,580원 | 최저가: 1,923,402,000원 | 용도: 단독주택
1. 통영지원 2025타경21371 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 통영지원 2025타경21371 (1)
소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1321-4
용도: 단독주택
감정가: 2,747,717,580 원
토지면적: 17,630.00㎡ (약 5,334.03평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 84.10㎡ (약 25.44평)
건물 제시외면적: 406.70㎡
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권, 유동화물건
주의사항:
-일괄매각.
-[목록3,4] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-[목록1,3,6] 일부 현황 '도로'임.
-[목록4,5] 일부 현황 '건부지' 및 '도로'임.
-[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠㉡㉢㉣) 매각 포함. 태양광설비, 데크 등 포함 평가함.
-[목록3] 제시외 구축물(감정서상㉫) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상㉪) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록4] 제시외 건물(감정서상㉤㉥㉦㉧) 매각 제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록5] 제시외 건물(감정서상㉨㉩) 매각 제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-철거 및 이동이 용이한 제시외 구조물(오두막, 데크 등) 및 제시외 물건(이동식 화장실) 매각 제외.
-전체적으로 광범위하게 식재된 과실수, 조경수 및 기타 수목 등 토지에 포함 평가함.
-분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.
1.1. 1.입지조건
본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 '일운면사무소'의 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 산간 농촌지대 및 마을 주변 산림지대입니다. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통입니다. 토지는 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 주거용 건부지, 농경지, 과수원, 도로, 법면 등으로 복합적으로 이용 중입니다.
1.1. 2.권리분석
본 건은 유동화 물건으로서 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 권리 분석 시 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:
1. 농지취득자격증명: 본 건의 일부 토지(목록 3, 4)는 농지이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.
2. 분묘기지권: 토지 내 분묘의 소재 여부가 불분명합니다. 만약 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.
3. 법정지상권: 일부 제시외 건물(목록 4, 5)과 관련하여 법정지상권 성립의 여지가 있습니다. 이는 건물 소유자에게 토지 사용권을 부여하므로, 토지 이용 및 처분에 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 지적 경계: 토지의 지적 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 인접 토지와의 분쟁 소지를 예방하고 정확한 토지 이용 계획 수립을 위해 필수적입니다.
1.1. 3.상권분석
본 물건은 거제시 일운면의 산간 지역에 위치하여, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 산림지대입니다. 상업 시설이 밀집된 지역은 아니며, 주로 농업이나 전원생활과 관련된 활동이 이루어지는 곳입니다. 토지의 일부는 현재 농경지, 과수원, 체험학습장, 그리고 도로 등으로 이용되고 있으며, 광범위하게 식재된 수목은 본 물건의 특성을 나타냅니다. 외부 도로와의 직접적인 연결은 다소 제한적이나, 내부 현황 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 상업적 가치보다는 자연 환경을 활용한 주거나 농업, 또는 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.
1.1. 4.생활정보
건물은 1994년 2월에 사용 승인된 조적조 아스팔트슁글지붕 단층 단독주택입니다. 주택 내부는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다. 건물에 설치된 태양광 설비와 데크 또한 건물 평가 시 포함되어 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.
1.1. 5.잠재적 리스크
본 물건에 투자하시기 전, 다음과 같은 잠재적 리스크 요인들을 반드시 숙지하셔야 합니다:
- 토지 이용의 복합성: 토지 일부가 현황상 '도로' 또는 '건부지'로 이용되고 있으며, 농경지, 과수원, 자연림 등 다양한 용도로 활용되고 있어 명확한 용도 구분이 필요합니다.
- 법적 권리 문제: 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 가능성이 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 법적 분쟁이나 제약이 발생할 수 있습니다.
- 지적 경계 불명확: 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 요구되며, 이는 인접 토지와의 경계 분쟁 소지를 내포합니다.
- 농지 관련 규제: 농지로 이용되는 토지의 경우, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미비 시 보증금 반환 등에 문제가 발생할 수 있습니다.
- 제외되는 제시외 물건: 철거 및 이동이 용이한 제시외 구조물(오두막, 데크 등)과 이동식 화장실 등은 매각에서 제외되므로, 별도의 철거 비용이 발생할 수 있습니다.
- 맹지 가능성: 지적도상 일부 토지가 맹지일 수 있으나, 내부 현황 도로를 통해 접근은 가능합니다.
- 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따를 수 있습니다.
- 식재된 수목: 과실수, 조경수 등 광범위하게 식재된 수목은 토지 가액에 포함되어 평가되었으며, 이를 별도로 처리할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
- 임대 관계 불확실: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
- 주변 환경: 주위 환경에 묘지가 언급되어 있어, 이에 대한 민감성을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 일반적인 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오 시설은 주변 탐색 결과 명확하게 확인되지 않았습니다.
1.1. 6.종합 의견
본 물건은 경상남도 거제시 일운면의 넓은 토지를 가진 단독주택 부지로, 풍부한 자연 환경 속에 위치하여 전원생활, 농업, 또는 자연을 활용한 사업 등 다양한 가능성을 내포하고 있습니다. 하지만, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 불분명한 지적 경계, 농지 취득 관련 법규, 그리고 복합적인 토지 이용 현황 등 해결해야 할 법적, 실무적 난제들이 다수 존재합니다. 감정가 대비 투자 가치를 판단하기 위해서는 이러한 리스크 요인으로 인한 추가 비용과 소요 시간을 충분히 고려한 면밀한 분석이 필요하며, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 선행해야 합니다.
1.1. 7.투자 포인트
* 광대한 토지 면적: 17,630㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 개발 또는 활용 계획을 수립할 수 있는 충분한 잠재력을 제공합니다.
* 매력적인 자연 환경: 거제시의 수려한 자연 속에 위치하여, 쾌적한 전원생활 공간 또는 자연 친화적인 시설(예: 펜션, 체험 농장) 운영에 이상적인 환경을 제공합니다.
* 농업 및 임업 잠재력: 과거 과수원 및 농경지로 활용된 이력이 있어, 지역 농산물 생산이나 임업 활동 재개를 통해 부가 가치를 창출할 수 있습니다.
* 건축물 및 설비 포함: 기존 단독주택과 함께 태양광 설비, 데크 등이 포함되어 있어, 즉시 사용하거나 리모델링을 통해 활용도를 높일 수 있습니다.
* 장기적인 가치 상승 기대: 복잡한 권리 관계 및 토지 문제를 성공적으로 해결하고 명확한 개발 또는 활용 계획을 수립한다면, 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.
법원 정보
통영지원 경매7계