나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21371 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1321-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하는 '일운면사무소'의 남서측 근거리에 위 치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 산간 농촌지대 및 마을 주변 산림지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 주거용 건부지로 이용 중이 고 일부는 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중임. ② 기호 3): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부는 비 닐하우스 부지 및 현황 도로, 법면 등으로 이용 중임. ③ 기호 4): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 체험학습장, 과수원, 휴경 지이고, 일부는 현황 도로, 건부지 및 법면 등으로 이용 중임. ④ 기호 5): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 과수원으로 이용 중이고, 일부는 건부지, 현황 도로 및 법면 등으로 이용 중임. ⑤ 기호 6): 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 과수원, 자연림 상태이고, 일부는 현황 도로, 법면 및 토지임야 상태임.

인접 도로상태

본 건 기호 1), 3) ~ 6) 토지 공히 지적도·임야도상 맹지이나, 본 건 각 토지 내부를 통과 하는 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로 소재하여 차량 접근 가능하며, 이는 노폭 약 2~3미 터 내외의 외부 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1), 3), 4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. ② 기호 5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. ③ 기호 6): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본 건 지상에 제시 외 건물, 제시 외 구조물, 제시 외 구축물 및 전신주 등이 소재함.

공부와의 차이

① 본 건 기호 1), 3), 6) 토지의 공부상 지목은 '대, 답, 임야'이나 기준시점 현재 일부 현 황 도로임. ② 본 건 기호 4), 5) 토지의 공부상 지목은 '전, 임야'이나 기준시점 현재 일부 현황 건부 지 및 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1), 3) ~ 6) 토지 일부는 현황 내부 도로 등으로 이용 중이니 참고 바람. 2) 본 건 기호 1), 3), 4), 5) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제 시 외 건물, 제시 외 구조물 및 제시 외 구축물 등이 소재하고 있어 개략적 실측 후 관찰 감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으며, 제시 외 건물 등으로 인해 영향받는 토지 가 액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 또한, 철거 및 이동이 용 이한 제시 외 구조물(오두막, 데크 등) 및 제시 외 물건(이동식 화장실) 등은 평가 외로 함. 3) 평가 대상 토지는 비교적 넓은 면적을 지닌 부지로, 대체로 농장 또는 체험학습장 및 그 부속 토지 등으로 이용되어 온 것으로 보이며, 일부는 과수원 형태로 이용되고 있음. 전 체적으로 과실수, 조경수 및 기타 수목 등이 광범위하게 식재되어 있으며, 이는 토지의 이용상태를 반영하는 요소 중 하나로 판단되어, 해당 수목은 별도 평가하지 않고 토지 가 액에 포함하여 평가함. 4) 본 건 지상의 구축물(상기 ‘제시 외 구축물’ 제외) 등은 토지 평가 시 고려하여 평가 함. 5) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물 등의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기 를 바라고, 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 응찰 시 재확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서(사용승인: 1994.02.), 외벽: 적벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

단독주택(방 3, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방설비 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 건물에 설치된 태양광설비, 데크 등은 건물 평가 시 포함하여 평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록3,4] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-[목록1,3,6] 일부 현황 '도로'임.
-[목록4,5] 일부 현황 '건부지' 및 '도로'임.
-[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠㉡㉢㉣) 매각 포함. 태양광설비, 데크 등 포함 평가함.
-[목록3] 제시외 구축물(감정서상㉫) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상㉪) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록4] 제시외 건물(감정서상㉤㉥㉦㉧) 매각 제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록5] 제시외 건물(감정서상㉨㉩) 매각 제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-철거 및 이동이 용이한 제시외 구조물(오두막, 데크 등) 및 제시외 물건(이동식 화장실) 매각 제외.
-전체적으로 광범위하게 식재된 과실수, 조경수 및 기타 수목 등 토지에 포함 평가함.
-분묘 소재 불분명(분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음).
-지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21371 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1321-4

용도: 단독주택

감정가: 2,747,717,580원

토지 면적: 17630.00㎡ (약 5333.28평)

건물 면적: 84.10㎡ (약 25.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 조적조 아스팔트슁글지붕 단층 (사용승인 1994.02.20)

건물 주용도: 단독주택

2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 산간 농촌지대 및 마을 주변 산림지대임.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

인접 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 본 건 각 토지 내부를 통과하는 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로가 소재하여 차량 접근 가능하며, 이는 노폭 약 2~3미터 내외의 외부 도로와 연결되어 있음.

토지 이용 계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있음. (각 필지별 세부 내용은 상이함)

지형 및 이용 상태: 남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서, 주거용 건부지, 농경지, 과수원, 휴경지, 체험학습장, 현황 도로, 법면 등으로 이용 중임.

주변 시설: 일운면사무소에서 근거리에 위치하며, 지역은 주로 농경지와 자연환경이 혼합된 지역임. 구체적인 편의시설, 혐오시설 정보는 추가 확인이 필요함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 7월 26일 농협은행주식회사의 근저당권 (을14)임.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인:

* 박혜란 (전입일자: 2016-01-08). 보증금 및 차임은 미상이나, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 농업회사법인주식회사바테 (전입일자: 2018-06-25). 보증금 및 차임은 미상이나, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 대항력 없는 임차인: MINCHOI (전입일자: 2022-08-09). 보증금 0원, 차임 0원.

특이사항:

* 농지취득자격증명 제출이 요구됨. 미제출 시 보증금 미반환될 수 있음.

* 분묘기지권 성립 여지가 있음 (분묘 소재 불분명).

* 법정지상권 성립 여지가 있음 (일부 제시외 건물 관련).

* 유동화물건임.

등기부채권 총액: 2,208,000,000원.

4. 상권분석

지역 특성: 본 건은 자연녹지지역 내 산간 농촌지대 및 마을 주변 산림지대에 위치하며, 단독주택, 농경지, 묘지 등이 혼재된 지역임.

이용 현황: 토지는 주거용 건부지, 농경지, 과수원, 휴경지, 체험학습장, 현황 도로, 법면 등으로 이용되고 있음.

상업 시설: 인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 발달하지 않은 것으로 판단됨. 주로 농업 및 자연환경과 연관된 지역 특성을 보임.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 인근 도로망 이용은 보통 수준임.

주변 시설: 일운면사무소가 인근에 위치함. 기본적인 생활 편의시설은 읍면 소재지까지 이동이 필요할 수 있음.

주거 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있으나, 농경지, 묘지 등이 혼재되어 있어 호불호가 갈릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환 위험.

* 분묘 존재 시 분묘기지권 성립으로 인한 재산권 행사 제한 가능성.

* 법정지상권 성립 시 토지 이용에 제한 발생 가능성.

* 대항력 있는 임차인 2명의 존재 (보증금/차임 미상, 권리 인수 또는 명도 난항 가능성).

* 일부 토지가 현황상 '도로' 또는 '건부지'로 이용되고 있어, 공부상 지목과의 차이 및 경계 불분명으로 인한 분쟁 소지.

* 일부 제시 외 건물, 구조물, 수목 등이 매각에 포함되거나 제외되어 있어, 현장 확인 및 정확한 평가가 중요함.

* 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택으로 구성된 복합 물건임.

자연환경이 좋은 입지이나, 농촌 지역의 특성을 지니고 있음.

권리 관계, 행정적 제한(농취증), 현황과의 차이 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적임.

이러한 리스크 요인들을 적절히 해결할 수 있는 경험과 자본이 뒷받침될 경우, 토지의 가치를 활용한 투자가 가능할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적 (17630㎡)을 활용한 장기적인 개발 또는 활용 가능성.

* 단독주택으로서의 잠재적 가치.

* 자연환경이 우수한 지역의 특성을 활용한 특정 용도(예: 체험 농장, 전원주택 단지 개발 등)로의 전환 모색.

9. 예상 입찰가

감정가는 2,747,717,580원임.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(예: 6억 6천만원 ~ 7억 3천만원대)는 본 건의 단독주택 및 넓은 토지 면적과는 규모 및 용도 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있음.

본 건은 대항력 있는 임차인, 법정지상권 및 분묘기지권 등 다수의 리스크를 안고 있으며, 농취증 발급 등 추가적인 행정적 절차가 요구됨.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 비용 및 명도, 권리 확보에 상당한 노력이 필요할 것으로 판단됨.

보수적인 관점에서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하되, 해당 물건의 리스크를 충분히 해소할 수 있는 전략과 자금 계획을 수립해야 함.

예상 입찰가 범위: 2,300,000,000원 ~ 2,700,000,000원 (본 물건의 리스크 수준 및 향후 활용 방안에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.