나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21335 [1] 경상남도 거제시 일운면 소동리 706 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21335 [1] 경상남도 거제시 일운면 소동리 706 답 경매

• 사건번호: 2025타경21335
• 주소: 경상남도 거제시 일운면 소동리 706
• 용도: 답

통영지원 경매5계 2025타경21335 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 706 | 감정가: 1,732,212,000원 | 최저가: 848,784,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2025타경21335 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21335 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 706

용도: 답 (현황: 전 또는 묵답)

감정가: 173,221,200원

토지면적: 3,004.00㎡ (약 908.71평)

토지 지분: 3,004㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 일OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동마을' 남서측 인근에 산재하여 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 농경지, 순수임야, 단독주택 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 및 농기계의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황도 보통으로 평가됩니다.

1.2. 2.주변 시설

인근에는 거제조선해양문화관, 거제어촌민속전시관 등 문화 시설과 구조라 해수욕장, 와현 모래숲 해변 등 자연 관광지가 위치하고 있습니다. 또한, 소동리 지석묘(문화재)가 소재하는 등 역사적, 문화적으로도 연관성이 있는 지역입니다. 제공된 정보 및 검색 결과 상, 주변에 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부상 권리관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 일OOOOOOO입니다.

특히, "특이사항"에 법정지상권, 선순위지상권이 반복적으로 기재되어 있어, 이에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다. 이는 토지에 대한 소유권 행사 및 이용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 사항이므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 및 현장 조사를 통해 정확한 권리관계를 파악해야 합니다.

1.3. 2.주의사항 및 특이사항

일괄 매각은 여러 필지나 건물이 함께 매각되는 것을 의미하나, 본건은 토지만 매각 대상입니다.

주목할 점은 본건 토지가 속한 일대의 지구단위계획구역이 2023년 10월 12일부로 폐지(거제시 고시 제2023-279호)되었다는 점입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 및 개발 방향에 불확실성을 야기할 수 있으므로, 반드시 관련 사항을 거제시청 관련 부서에 재확인해야 합니다.

감정평가 시 지상 수목 등은 토지 가격에 포함되었으며, 정확한 지적 관련 사항은 측량을 통해 재확인이 필요합니다. 현황은 '전' 또는 '묵답' 상태입니다.

또한, 목록 9번 지상 및 인접지에 걸쳐 있는 제시외 건물 1동은 매각에서 제외되므로, 이 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.토지이용계획

본건 토지는 대부분 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지(6, 7, 8번)는 준보전산지에도 해당하며, 8번 필지는 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 또한, 모든 축종에 대한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 2.잠재적 개발 가능성

제2종일반주거지역이라는 용도지역은 주거 기능 확장을 염두에 둔 지역이나, 지구단위계획이 폐지됨에 따라 개발 규제가 완화될 수도, 혹은 무질서한 개발을 막기 위한 다른 계획이 수립될 수도 있습니다. 따라서 폐지된 지구단위계획의 구체적인 영향 및 향후 거제시의 도시계획 방향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육 시설 등에 대한 상세한 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 소재지가 마을 주변 농경지대로서, 인근에 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 거제조선해양문화관, 해수욕장 등 관광 자원이 풍부한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 등기부상 '법정지상권' 및 '선순위지상권'이 언급된 부분입니다. 이는 토지 소유주 외의 타인이 토지 위에 건물을 소유하거나 이용할 권리가 있음을 의미하며, 낙찰 후에도 해당 권리가 존속할 경우 재산권 행사에 심각한 제약이 따를 수 있습니다. 반드시 전문가와 함께 철저한 권리 분석을 진행해야 합니다.

1.6. 2.개발 관련 리스크

지구단위계획구역 폐지는 해당 지역의 계획적인 개발이나 관리에 대한 불확실성을 증가시킵니다. 향후 어떠한 도시관리계획이 적용될지, 또는 무계획적인 개발이 이루어질지 예측하기 어려워 개발 수익성을 담보하기 어렵습니다.

1.6. 3.이용 현황 및 지적 관련 리스크

현황 '전' 또는 '묵답'이라는 점과, 일부 필지가 맹지라는 점은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 정확한 토지 경계 확인을 위한 측량이 필수적이며, 타인 토지와의 관계도 명확히 해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 토지는 거제시 일운면이라는 입지적 장점과 더불어, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 '법정지상권' 및 '선순위지상권' 존재 가능성, 지구단위계획 폐지로 인한 불확실성 등 심각한 권리 및 개발 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들이 명확히 해소되지 않는다면, 단순한 농경지 이상의 가치를 발휘하기 어려울 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

이 물건의 투자는 고도의 위험 감수 능력이 있는 투자자에게만 권장됩니다.

만약 법정지상권 등의 권리 문제가 말끔히 해소되고, 폐지된 지구단위계획 이후에도 긍정적인 개발 계획이 수립된다면, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 불확실한 시나리오이므로, 신중한 접근이 요구됩니다. 맹지 해소를 위한 인접 토지 확보 가능성, 지적 재조사를 통한 경계 확정 등 추가적인 물리적, 법률적 노력이 수반될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매5계