나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30872 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 451 사천 푸르지오 106동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 ""사남초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지상15층 건물 중 제14층 제1401호로서,
외벽:모르타르위 페인트 마감
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

아파트으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

서측, 북측으로 대로, 중로, 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2011-08-04), 제2종일반주거지역(2011-08-04), 대로3류(폭 25m~30m)(2011-08-04)(대로3-4호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-12-31)(푸르지오 비상도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-16호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2011-08-04)(중로3-7호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-03-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기타 : 없 음.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30872 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 451 사천 푸르지오 106동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지 면적: 59.09㎡ (약 17.87평)

건물 면적: 75.54㎡ (약 22.85평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상토지는 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 사남초등학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 대상토지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적 대중교통 사정은 보통시됨.

건물 구조: 철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕 지상15층 건물 중 제14층 제1401호로서, 외벽은 모르타르위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 마감임.

이용상태: 아파트으로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등: 서측, 북측으로 대로, 중로, 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로3류, 소로1류, 중로2류, 중로3류 접합. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5·6구역(전술)에 해당함.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매로 진행됨.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전 (갑2): 정경천 (2006-07-21)

- 주택임차권 (을1): 이상욱 (보증금 180,000,000원) - 접수일자 2024-04-23, 말소: 인수. 비고란에 전입일자 2022-3-20, 확정일자 2022-3-30으로 기재됨.

- 소유권 이전 (갑4): 주식회사우림다온 (2022-03-30)

- 압류 (갑5): 사천시 (2023-12-13) - 말소기준권리.

- 강제경매 (갑6): 주택도시보증공사 (2025-05-23, 180,000,000원) - 본건 경매개시 결정.

등기부채권 총액: 180,000,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-30

* 확정일자: 2022-03-30

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 있음

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 1번 주택임차권등기(이상욱)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수하며, 주택임차권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

주의사항: 임차인 대항력 주의 요함.

1.3. 상권분석

주위 환경: 대상 물건이 위치한 지역은 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

혐오시설 조사: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 사천 푸르지오

* 주소: 경상남도 사천시 사남면 월성리 451

* 사용승인일: 2006년 06월 23일

* 총 동수: 15개 동

* 총 세대수: 998 세대

* 본건 면적 (전용면적): 75.54㎡ (약 22.85평)

* 주차대수: 총 931대 (지상 4대, 지하 927대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

최근 매매 정보:

* 2026년 6월 19일: 75.5438㎡ (15층) - 15,500만원

* 2026년 6월 1일: 59.6447㎡ (14층) - 13,500만원

* 2026년 6월 9일: 84.9817㎡ (10층) - 18,500만원

최근 전월세 정보:

* 2026년 5월 9일: 75.5438㎡ (13층) - 보증금 2,500만원, 월세 65만원

* 2026년 5월 11일: 75.5438㎡ (15층) - 보증금 15,500만원, 월세 0원

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력이 있는 임차인(이 )이 존재한다는 점입니다.

보증금 미변제 시 인수: 을구 1번 주택임차권 등기(이 )는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담해야 합니다.

인수 보증금 확인 필요: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '매수인이 인수한다'는 물건명세서 내용이 상충될 수 있으므로, 반드시 배당표와 실제 배당 가능액을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 아파트 물건은 사천시 사남면 소재 아파트로서, 기본적인 주거 환경과 접근성은 양호한 편입니다.

그러나, 명확한 인수 조건의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 임차인의 보증금 180,000,000원 전체 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 상당한 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 취득을 고려하신다면, 임차인의 보증금 변제 및 인수 여부에 대한 철저한 분석이 선행되어야 하며, 이로 인한 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

사천 지역 내 신축급 아파트의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수라는 명확한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면 투자 메리트가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월):

* 75.5438㎡ (15층) 매매가: 15,500만원

* 59.6447㎡ (14층) 매매가: 13,500만원

* 84.9817㎡ (10층) 매매가: 18,500만원

본 물건의 면적(75.54㎡)과 가장 유사한 최근 매매가는 15,500만원입니다.

감정가: 175,000,000원.

중요 고려사항 : 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원 인수 여부.

만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 180,000,000원'이 됩니다. 이 경우, 현재 시세 15,500만원을 고려할 때, 입찰가는 시세보다 훨씬 낮게 산정되어야 합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 시장가치만을 반영하여 산정합니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 부담이 없거나 배당으로 전액 변제될 것으로 예상될 경우, 최근 시세 15,500만원을 참고하여 보수적으로 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

단, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 여부가 결정적인 변수가 되므로, 반드시 철저한 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.