나이스옥션 법원경매 진주 2025타경731 [1] 경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 173 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.06.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 소재 ""오곡마을"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 농경지, 농
가주택 등이 소재하는 소규모 공장지대임.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
기호(1) : 사다리형 토지로 현황 ""공장부지""임.
기호(2),(3) : 부정형 토지로 현황 ""도로""임.

나. 도로상태
기호(1) : 남측으로 현황 폭 약4m내외 포장도로에 접하고 있음.
기호(2),(3) : 본건이 현황 도로임.

다. 토지이용계획 및 제한상태
기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>임.
기호(2),(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(지방도1007호선)<도로법>임.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 및 이용상황
기호(2-1) 철골조 패널지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 판넬잇기.
창 호 : 샷시창호.
이용상황 : 공장



기호(2-2) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩판넬마감.
내 벽 : 벽지붙임, 판넬잇기
창 호 : 샷시창호.
이용상황 : 사무실 등.

나. 설비내역
기호(2-2)건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

다. 부합물 및 종물
후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅅ) 소재하고 있음.

기계/기구의 현상

가. 본건 기계기구는 Over Head Crane, 수변전설비로서, 현황 및 관리상태 보통이며, 현장조사 당시
운휴중으로 기계기구의 정상가동 여부는 확인되지 않음.

나. 기계기구(1)은 현황 소재불명이며, 기계기구(2)는 공장저당법 제7조 목록 제58호상 ""2.8ton×2ea""
이나 현황 ""2.8ton×1ea""임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 임대내역 : 미상임.
나. 기호(2-1)건물 내부 및 외부에 후첨 ""사진용지""와 같이 임차인 소유로 탐문조사된 기계기구 등 소재
하고 있음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅅ] 매각 포함, 공장저당법 제7조 목록 제58호 매각포함 (Over Head Crane, 수변전설비만 매각포함, 소재불명 된 것은 모두 매각 제외), 기계기구2.는 현황 "2.8ton x 1ea임"
-기계기구는 감정 당시 운휴중으로 정상가동 여부는 확인되지 않은 것으로 조사됨
-[목록2-1] 건물은 공장바닥 일부가 낮게 굴토되어 있음
-임차인 소유로 조사된 [목록2-1] 건물 내부 및 외부에 감정서 상 타인 소유 기계기구 및 현황조사서 상 견사 및 액화질소설비 매각 제외 (감정서 및 현황조사서 참조)
-[목록3,4] 토지 일부 '접도구역' 임
-제시외 건물(감정서 상 ㄱ)은 인접지(가정리 1072번지)에 일부 걸쳐 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경731 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (제공된 채권자 정보 기반 추정)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

* 소재지: 경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 173 (새주소: 진주시 진의로 688-7)

* 용도: 공장

* 감정가: 440,102,100원

* 토지 면적: 1,779.00㎡ (약 538.15평)

* 건물 면적: 598.76㎡ (약 181.15평)

* 제시외 건물 면적: 150.10㎡ (약 45.40평)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.3. 감정 평가 요약

* 해당 물건은 경상남도 진주시 대곡면 "오곡마을" 북측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 소규모 공장지대입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 소재 "오곡마을" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 소규모 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지 현황

* 기호(1) 토지는 사다리형으로 현황 "공장부지"이며, 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 기호(2),(3) 토지는 부정형으로 현황 "도로"로 이용되고 있으며, 본 건 부지의 일부를 형성합니다.

* 총 토지 면적은 1,779.00㎡ (약 538.15평)입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호(1) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 기호(2),(3) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역(지방도1007호선)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 을16 (토지) / 을10 (건물) - 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2007.04.13. 접수)

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없습니다.

* 3.3.1. 주식회사엠지테크놀러지

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2022-10-25

* 대항력: 없음

* 3.3.2. 하성련

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2009-06-30

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/공업 시설

* 해당 물건이 위치한 지역은 소규모 공장들이 밀집한 공업지대입니다.

* 주변 지역은 농경지와 농가주택 등이 혼재되어 있어, 산업 활동과 관련된 기반 시설은 제한적일 수 있습니다. (추가적인 지역 인프라 조사 필요)

4.2. 지역 특성

* 계획관리지역으로 공장 설립 및 운영에 적합한 환경입니다.

* 가축사육제한구역으로 축산업 관련 업종에는 제한이 있을 수 있습니다.

* 지방도1007호선 인근에 위치하여 도로 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장 용지이므로 일반적인 생활 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

* 주변 지역은 농촌 지역 특성상 편의시설보다는 자연 환경이 우세합니다. (주변 교통 및 편의시설에 대한 상세 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 물건 관련 리스크

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ) 및 공장저당법 제7조 목록 제58호(Over Head Crane, 수변전설비)가 매각에 포함되나, 소재불명된 기계기구는 매각 제외됩니다.

* 기계기구 2. (2.8ton x 1ea)는 현황만 매각 대상이며, 감정 당시 운휴 중으로 정상 가동 여부는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 소유로 조사된 [목록2-1] 건물 내부 및 외부의 타인 소유 기계기구, 견사, 액화질소설비 등은 매각에서 제외됩니다.

6.2. 토지 관련 리스크

* 토지 일부(기호(2),(3))가 '접도구역'에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물(감정서 상 ㄱ)이 인접지(가정리 1072번지)에 일부 걸쳐 있어, 추후 점유, 철거, 경계 분쟁 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 관련 리스크

* [목록2-1] 건물 바닥 일부가 낮게 굴토되어 있어, 사용 및 보수 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 거래 과정 및 권리 관계 확인 시 복잡성이 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 대곡면 덕곡리 소재 공장 용지의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

* 소규모 공장 밀집 지역에 위치하여 생산 활동에 적합한 입지를 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되는 권리분석상 안전한 물건입니다.

* 제시외 건물 및 일부 설비가 매각에 포함되나, 일부 제외 및 기계 가동 여부 미확인 등 확인이 필요한 사항이 있습니다.

* 인접지 침범 가능성이 있는 제시외 건물, 굴토된 바닥 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 현장 조사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적은 물건입니다.

* 소규모 공장지대에 위치하여 생산 시설 확보에 유리합니다.

* 제시외 건물 및 설비 포함으로 인한 잠재적 활용도 증대 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 및 증축 가능성을 고려할 수 있습니다 (관련 법규 검토 필요).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 440,102,100원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 감정가 대비 잠재적 리스크(인접지 침범 제시외 건물, 굴토된 바닥, 기계 가동 불확인 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 유사 물건의 매매 시세 및 해당 지역의 공장 용지 거래 사례를 추가적으로 조사하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.