나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30886 [1] 경상남도 진주시 동성동 213-12 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 동성동 소재 진주남성당교육관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박업소, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서
외벽 : 치장벽돌, 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
바닥 : 장판지 깔기 등
창호 : 샷시창 등

이용상태

1층 : 근린생활시설
2층 ~ 4층 : 숙박시설(여관)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ(복도) 및 ㄴ(보일러실)이 소재함.

공부와의 차이

-기호 2 건물의 2층 내지 4층은 의뢰목록상 '점포'이나 현황 '숙박시설(여관)'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각 포함
- 목록2. 건물의 2층 내지 4층은 공부상 ‘점포’이나 현황 ‘숙박시설(여관)’로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30886 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 동성동 213-12 (도로명 주소: 경상남도 진주시 논개길 41-1)

* 건축물 정보:

* 용도: 현황 숙박시설(여관) / 공부상 제1종근린생활시설(점포)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 1972년 7월 5일

* 면적:

* 토지면적: 140.70㎡ (약 42.56평)

* 건물면적: 423.13㎡ (약 128.00평)

* 건물 제시외면적: 19.50㎡

* 감정가: 280,287,330원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주서부농업협동조합 (추정)

* 주요 특이사항:

* 토지 및 건물 일괄매각 진행

* 감정서상 제시외 건물 (복도, 보일러실 - 기호 ㄱ, ㄴ) 매각 포함

* 건축물대장상 용도(점포)와 현황 용도(숙박시설-여관) 간 차이 존재 (2층 ~ 4층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경상남도 진주시 동성동 소재 진주남성당교육관 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 숙박업소, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 도로상태:

* 본건 서측으로 4m 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 특화경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든축종 제한) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 7월 8일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 210,000,000원 (을4 근저당 156,000,000원 + 을5 근저당 54,000,000원)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 250,000원, 전입일자 2020-06-05, 대항력 없음.

* 임차인 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-20, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 숙박업소 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성이 양호합니다.

* 숙박시설 및 근린생활시설로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 숙박업소와 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반 교통 사정은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상용도와 현황용도 불일치:

* 건물 2층부터 4층까지 공부상에는 '점포'로 등재되어 있으나, 실제로는 '숙박시설(여관)'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 시정, 용도 변경 관련 민원 발생 또는 행정처분의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함:

* 복도 및 보일러실로 이용되는 제시외 건물 2개소가 매각에 포함됩니다. 해당 부분의 철거 또는 원상복구 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 역사문화환경보존지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 관련:

* 본건이 소재한 동성동 인근 지역에서는 현재까지 특별히 우려할 만한 혐오시설이 파악되지 않았습니다. 다만, 진주시 내 타 지역(예: 내동면)에서는 쓰레기 소각장, 가축분뇨 처리시설 등 환경 관련 시설 설치를 두고 주민 반발이 있는 사례가 파악되었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 동성동에 위치한 숙박시설(여관)로 이용 중인 토지 및 건물에 대한 임의경매 물건입니다.

* 일반상업지역에 속하며, 주변 상권이 활성화되어 있고 교통이 편리한 입지입니다.

* 건물은 1층 근린생활시설, 2-4층은 숙박시설로 이용되고 있으며, 공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 존재합니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 양호한 편입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역사문화환경보존지역, 소로3류 접함, 제시외 건물 포함 등은 향후 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 진주 도심 상업지역 내 숙박시설로서, 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 재개발/리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 신속하고 효율적인 재산권 행사가 가능합니다.

* 현황 숙박시설로 즉시 영업이 가능하여 빠른 수익 실현을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 280,287,330원

* 인수 보증금: 0원

* (참고: 상기 감정가는 본 건물의 현재 가치에 대한 평가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본 건의 명도 난이도, 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.