나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11081 [1] 경상남도 김해시 내덕동 231-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내덕동 소재 '내덕중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택 및 다세대주택, 주상나지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대
로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독), 지구단위계획구역(장유지구), 소로
2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해돋이유치원)<교육
환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 ""일련번호 (ㄱ)""이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와잇기지붕 3층 건물로서,
. 외 벽 : 대리석 붙임 및 스톤코트 마감 등
. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

. 1층 : '근린생활시설(사무실 등)'로 이용 중임.
. 2층 : '다가구주택(공부상 2가구)'으로 이용 중임.
. 3층 : '다가구주택(공부상 2가구)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 옥상층에 제시외 건물 ""일련번호 (ㄱ)""이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임
나. 기 타 : 해당사항 없음

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각에 포함.
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11081 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내덕동 231-2 (신주소: 경상남도 김해시 내덕로86번길 26-13)

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설)

감정가: 956,089,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경양돈협동조합

2.2. 면적 정보

토지 면적: 226.90㎡ (약 68.64평)

건물 면적: 397.92㎡ (약 120.37평)

건물 제시외 면적: 91.20㎡ (매각에 포함)

2.3. 건물 구성

1층: 근린생활시설 (사무실 등)

2층: 다가구주택 (2가구)

3층: 다가구주택 (2가구)

총 4가구의 다가구주택으로 이용 중이며, 1층은 근린생활시설로 사용되고 있음.

1.1. 입지조건

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 내덕동 소재 '내덕중학교' 남동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택, 주상나지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 '주상용 건부지'로 이용 중임.

본건 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독, 장유지구)으로 지정되어 있음.

소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(내덕중학교, 해돋이유치원)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용 시 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

2.1. 말소기준권리

을4 근저당권 (부경양돈협동조합, 2020-05-27, 채권최고액 403,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리 없이 해당 경매로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-05-02

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 계약 내용을 파악하여 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 임차인: 문경철

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입(사업)일자: 2022-08-01

* 확정일자: 2022-08-01

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 대항력: 없음

* 권리분석: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일을 기준으로 보증금 회수를 위한 절차를 진행한 것으로 보임. 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 가능성이 있음.

2.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 확인 필요)

2.4. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 403,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 453,000,000원 (근저당 403,000,000원 + 임차권 50,000,000원)

1.3. 상권분석

2.

상권분석

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 상가혼용지대에 위치하고 있음.

건물 1층이 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

인근 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 이루어져 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 경우 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 교육 시설: 내덕중학교, 해돋이유치원 등이 인근에 소재함. (상대보호구역에 해당)

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 주변 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 미상: 보증금 액수가 명확하지 않아 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 매우 높으며, 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있음.

* 건물 제시외 부분 매각 포함: 옥상층에 소재하는 제시외 건물(일련번호 (ㄱ))이 매각에 포함되므로, 실제 이용 면적 및 구조 확인이 필요함.

* 높은 채무 총액: 근저당 및 임의경매 신청 채권액을 고려할 때, 채무 부담이 상당히 높음.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 향후 재건축이나 토지 이용 계획 수립 시 제약 요인이 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 내덕동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 주택과 상가 혼용 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 보통 수준으로 판단됨. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 가장 큰 리스크는 보증금 미상의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점임. 이로 인해 예상치 못한 인수 보증금이 발생할 가능성이 높아 투자 시 신중한 접근이 요구됨. 제시외 건물 포함 및 토지 이용 제한 사항도 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 주거 및 상가 혼합 지역 내 위치: 다가구주택 임대 수익과 근린생활시설 운영(또는 임대)이 동시에 가능함.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 건물과 토지를 일괄하여 취득하므로, 부동산 전체 가치를 활용할 수 있음.

* 인근 지역 개발 가능성: 김해시 내덕동 일대의 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(956,089,800원)를 기준으로 하되, 인수 보증금(0원으로 명시되어 있으나 김 임차인의 보증금 미상으로 인한 인수 가능성 존재)을 제외하고 산정해야 함.

대항력 있는 임차인의 보증금 미상 리스크가 매우 크므로, 실제 인수 가능 금액을 파악하기 전까지는 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 보증금 및 수리비, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 사안임. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가 정보 확인 후 가능함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.