나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11081 [1] 경상남도 김해시 내덕동 231-2 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11081 [1] 경상남도 김해시 내덕동 231-2 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경11081
• 주소: 경상남도 김해시 내덕로86번길 26-13
• 용도: 다가구주택

창원지방법원 경매8계 2025타경11081 | 소재지: 경상남도 김해시 내덕로86번길 26-13 | 감정가: 956,089,800원 | 최저가: 468,483,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11081 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내덕동 231-2

용도: 다가구주택 및 근린생활시설

감정가: 956,089,800원

토지면적: 226.90㎡ (약 68.64평)

건물면적: 397.92㎡ (약 120.37평)

건물 제시외면적: 91.20㎡ (약 27.59평) (본건 건물 옥상층 소재)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 내덕동에 소재하며, '내덕중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 이루어져 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1.토지

면적은 226.90㎡ (약 68.64평)이며, 현재 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 토지의 형태는 인접지와 비교하여 등고 평탄한 세장형입니다. 북서측으로는 폭 약 8m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독), 지구단위계획구역(장유지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(해돋이유치원)에 해당합니다. 토지에는 별도의 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 2.건물

본건은 철근콘크리트구조에 기와잇기 지붕을 얹은 3층 건물입니다. 외벽은 대리석 붙임 및 스톤코트 마감으로 되어 있으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

건물은 다음과 같이 이용 중입니다.

- 1층: 근린생활시설(사무실 등)

- 2층: 다가구주택(공부상 2가구)

- 3층: 다가구주택(공부상 2가구)

전체 건물면적은 397.92㎡ (약 120.37평)이며, 건물 지분은 397.92㎡로 확인됩니다. 옥상층에는 '일련번호 (ㄱ)'로 표시된 제시외 건물 91.20㎡ (약 27.59평)가 소재하며, 본 매각에 포함됩니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(2-1)도 매각에 포함됩니다. 가장 중요한 주의사항은 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생하거나 명도에 어려움이 있을 수 있음을 의미하므로, 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 임차인의 현황과 권리관계를 철저히 파악해야 합니다. 임의경매 사건이므로 채권자의 근저당 등은 말소될 가능성이 높으나, 상기 임차인 문제는 반드시 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택과 상가가 혼합된 지역으로, 꾸준한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 1층 근린생활시설은 소규모 상점이나 사무실 등으로 활용 가능하며, 2, 3층 다가구주택은 임대 수익 창출에 유리합니다. 인근에 학교(내덕중학교, 해돋이유치원)가 있어 주거 환경으로서의 장점을 가집니다.

1.6. 생활정보

교통 접근성은 보통 수준이며, 차량 이용 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 교육 시설로는 내덕중학교와 해돋이유치원이 인근에 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성입니다. 이로 인해 추가적인 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 91.20㎡는 매각에 포함되나, 해당 건물의 법적 현황(무허가 여부 등) 및 상태에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 건물 자체의 노후 정도 및 내부 상태, 시설물의 유지보수 현황 등도 사전에 면밀히 점검해야 합니다. 주변의 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역' 지정은 향후 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 본건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 내덕동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합건물로, 주택과 상업 시설이 혼재하는 지역에 입지하고 있습니다. 1층 상가와 2, 3층 다가구주택을 통해 임대 수익 창출이 가능하며, 토지 및 건물 규모도 상당합니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하고 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 복합 용도(근린생활시설 + 다가구주택)를 통한 다각적인 수익 창출 가능성.

- 김해시 내덕동 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

- 지역 내 교육 시설(학교, 유치원) 인접으로 인한 주거 선호도 증가 가능성.

- 경매 절차를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 기회.

- 향후 지역 개발 계획 등에 따른 자산 가치 상승 잠재력.

법원 정보

창원지방법원 경매8계