나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11544 [1] 경상남도 김해시 한림면 안하리 2130 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1-10,19)는 경상남도 김해시 한림면 안하리 소재 '어은마을회관' 동측 인근
에 위치하며, 기호(11-14)는 경상남도 김해시 생림면 생림리 소재 '하봉마을회관
'남서측' 인근에 위치하며, 본건 기호(15-18)은 경상남도 김해시 상동면 묵방리
소재 '장척소류지' 남동측 인근에 각각 위치하며, 부근은 농경지, 축사, 펜션,
근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교
통 사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 (1,2)는 공히 접면도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 '축사부지
'로 이용 중 입니다.
*기호(1,2) 현황 '일단지'입니다.
기호 (6,7)은 공히 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '건축
허가부지' 상태입니다.
기호 (8) 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '건축허가부지 및
일부 잔여지'상태입니다.
기호 (9,10) 공히 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '건축허가
부지'상태 입니다.
기호 (12) 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '축사 부지'입니다.
기호 (13,14) 접면도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 '기호(12) 부속토지
'입니다.
기호 (15) 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 '자연림'상태 입니다.
기호 (17) 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 '단독주택'로 이용
중입니다.
기호 (18) 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 '도로'입니다.
기호 (19) 접면도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 '건축허가부지'
상태입니다.

인접 도로상태

기호 (1,2) 공히 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (6,7) 공히 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (8) 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (9,10) 북측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (12)는 남측으로 기호(14)를 통하여 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (13) 지적도상 맹지이나, 인접지 기호(12)를 통하여 접근이 가능합니다.
기호 (14) 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (15)는 북서측으로 기호(18)을 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (17) 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (18) 본건이 노폭 약 4미터 내외의 도로입니다.
기호 (19) 남측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)농림지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장
설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호 (2,6,7,9,10)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호 (8)농림지역 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립
승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.




기호 (12)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)입니다.

기호 (13)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역<농어촌정비법>, 농업진흥구역(2016-06-30)
<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)
<수도법>입니다.

기호 (14)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호 (15)보전관리지역(2024-05-02) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역
(2013-06-28)<수도법> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※
입니다.

기호 (17)계획관리지역, 보전관리지역(2024-05-02), 성장관리계획구역(2023-04-06)
(상동 묵방2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 묵방2구역 주거형)가축사육제한
구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설
립승인지역(2013-06-28)<수도법> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)
별도확인※ 영농여건불리농지 입니다.

기호 (18)보전관리지역(2024-05-02) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 건축법



제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 영농여건불리농지 입니다.

기호 (19)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 (1,2,12)는 공부상 '답'이나 현황 '축사 부지'입니다.
기호 (6-9,10,19)은 공히 공부상 '답'이나 현황 '건축 허가부지'입니다.
기호 (8)은 공부상 '답'이나 현황 '건축 허가부지 및 잔여지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) 일반철골구조 칼라강판지붕 2층 건물로서,
벽 체 : 하단부 콘크리트 위 윈치커튼 등 마감.
주기둥 : H-Beam 150×150mm 등.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.

기호 (3-1) 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
<기존부분>
외 벽 : 사이딩 판넬 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창 구조입니다.

<증축부분>
외 벽, 내 벽 : 판넬 마감.
*구조<판넬조 판넬지붕>

기호(4) 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 하단부 콘크리트 위 윈치커튼 등 마감.
주기둥 : H-Beam 150×150mm 등.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.

기호(5) 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 하단부 콘크리트 위 윈치커튼 등 마감.
주기둥 : H-Beam 150×150mm 등.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.

기호 (11) 일반철골구조 기타지붕(피이폼판넬) 단층 건물로서,
벽 체 : 하단부 조적위 윈치커튼 및 일부 칼라강판 등.
주기둥 : H-Beam 170×150mm.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.



기호 (16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창구조 입니다.

이용상태

기호 (3,4,5) 축사 등으로 이용 중입니다.
기호 (3-1) 1층 : 휴게실 등 / 2층 : 창고로 이용 중입니다.
기호 (11) 축사 등으로 이용 중입니다.
기호 (16) 단독주택으로 이용 중입니다.
*현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 조사치 못하였으나, 통상적인 이용상황 및
건축물현황도, 탐문조사에 의하였는 바, 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

설비내역

기호 (3,4,5,11) 제반 급.배수설비 및 위생설비, 선풍기 설비 등이 되어 있습니다.
기호 (3-1) 제반 급.배수설비 및 보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
기호(16) 제반 급.배수설비 및 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어
있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

기호 (3-1)은 공부상 '창고' 이나 현황 '1층 휴게실 등, 2층 창고'입니다.
기호 (3-1)은 공부상 일반철골구조 판넬지붕 이나, 현황 1층 증축부분(3㎡)은 '판넬조
판넬지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-9),(2-7)포함, 목록 1,2,21 은 농지취득자격증명 필요하며(미제출시 보증금 몰수), 농지전용 허가받은 사항은 없으며 허가 없이 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 관련 세부사항은 관할기관에 확인요, 목록 21. 토지에 건축허가 등이 있는 것으로 조사, 허가 승계, 취소는 관할관청에 확인요함.제시외 관정(목록 1 지상)포함,목록1, 2는 공부상 '답'이나 현황 '축사부지'임.목록 21은 공부상 '답'이나 현황 '건축허가부지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11544 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 안하리 2130

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 3,189,234,600원

토지면적: 7,049.90㎡ (약 2,132.4평)

건물면적: 3,689.00㎡ (약 1,116.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고려산업주식회사

1.2. 면적 상세

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 1,358.50㎡

토지지분: 7,049.9㎡

건물지분: 3,689㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 안하리 소재 '어은마을회관' 동측 인근에 위치합니다. 부근은 농경지, 축사, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

최근 보도에 따르면, 본건이 위치한 김해시 한림면 안하리 인근에는 의료폐기물 소각시설 설치 관련 지역 사회 갈등이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 또한, 해당 지역은 축산 악취 관리 노력의 일환으로 자발적 개선 기간이 부여된 바 있어, 축사 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 '을9' 근저당권(2016년 6월 3일, 김해축산업협동조합, 720,000,000원)이며, 건물 등기부상 '을1' 근저당권(2017년 1월 6일, 김해축산업협동조합, 720,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 경매개시결정(2025타경11544)에 따라 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 특성

본 물건의 용도는 '동물 및 식물 관련시설'로 지정되어 있으며, 주변 환경은 농경지, 축사, 펜션, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. 이에 따라 관련 사업(축산업, 농축산물 가공 및 유통 등)을 영위하기에 적합한 입지로 판단됩니다.

4.2. 시장 잠재력

대규모 토지 면적과 기존 축사 시설을 활용하여 운영 효율성을 높일 수 있습니다. 다만, 지역 내 축산 악취 관리 노력 및 의료폐기물 처리 시설 관련 이슈 등은 상권 활성화에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건 인근에는 농경지 및 축사 외에 펜션, 근린생활시설, 일부 단독주택이 분포하고 있어 전원생활 또는 복합적인 토지 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

'어은마을회관'이 인근에 소재하고 있으며, '근린생활시설'이 부근에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

* 목록 1, 2, 21 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 농지 전용 허가를 받은 사실이 없으며, 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으니 관련 세부사항은 관할 기관 확인이 필요합니다.

* 공부상 '답'(논)으로 되어 있으나, 현황은 '축사부지' 또는 '건축허가부지'로 이용 중이므로 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

6.2. 건축 허가 사항

* 목록 21 토지는 건축 허가 등이 있는 것으로 조사되었으며, 허가 승계 또는 취소 여부는 관할 관청에 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 물건

* 제시외 건물(1-1~1-9, 2-7) 및 관정(목록 1 지상)이 매각에 포함되어 있습니다.

6.4. 사건 병합

* 본 사건은 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차 및 소유권 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계

* 임대관계가 미상으로, 인수 조건이 없는 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 안하리에 위치한 '동물 및 식물 관련시설' 용도의 대규모 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 3,189,234,600원입니다. 토지 및 건물에 대한 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

주요 위험 요소로는 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하여 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 공부상 지목과 현황(축사부지, 건축허가부지)이 상이한 점, 농지 전용 허가 없이 이용된 부분에 대한 원상회복 가능성 등이 있습니다. 또한, 본 건은 중복병합사건으로 분류되어 복잡한 절차상의 이슈가 있을 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 관련 기관(관할 시청, 농림부 등)을 통해 정확한 사실관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지: 약 2,132.4평에 달하는 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 용도 적합성: '동물 및 식물 관련시설' 용도로 지정되어 있어 기존 축사 등을 활용하거나 신규 사업을 추진하기에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 효율적인 개발 및 운영이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 일부 토지가 '건축허가부지'로 활용 가능하며, 추가적인 건축이나 용도 변경 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

* 다양한 시설: 기존 축사, 창고, 주택 등으로 활용 가능한 여러 동의 건물이 소재하여 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 3,189,234,600원을 기준으로 판단해야 합니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 현황과 공부상 지목의 차이, 농지 전용 관련 규제, 중복 병합 사건으로 인한 절차적 복잡성 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 관련 건축 허가, 토지 이용 관련 법규 및 제한 사항 상세 확인

* 잠재적 리스크 해소를 위한 예상 비용 산출

이러한 조사 결과를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 적정 낙찰률을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.