나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11888 [1] 울산광역시 중구 남외동 349 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 ""울산양정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 약사동 소재 ""약사중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 단독주택, 시장 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 고물상 부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 3필 일단의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법
>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
기호(5) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법
>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구
역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㅁ~ㅈ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상.
- 기타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상.
- 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) A동 : 경량철골조 착색아연도강판지붕 단층 건물(사용승인일 : 1992.09.02)로서,
외벽 : 판넬, 타일 등 마감.
창호 : 알루미늄 샤시 창호임.

B동 : 경량철골조 착색아연도강판지붕 지하1층/지상1층 건물(사용승인일 : 1992.09.
02)로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 알루미늄 샤시 창호임.


기호(2-1) : 조적조 착색아연도강판지붕 단층(현황 슬래브지붕) 건물(사용승인일 : 1992.09.
02)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

기호(2) A동 : 근린생활시설로 이용중임.
B동 : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2-1) : 화장실로 이용중임.

설비내역

기호(2) A동 : 급배수설비 등이 되어 있음.
B동 : 급배수설비 등이 되어 있음.
기호(2-1) : 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 건물은 공부상 '388-4, 344, 387-17’번지 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으
나, 현황은 ‘388-4, 349, 387-17’번지 지상에 소재하며, 관할구청 탐문 결과 ‘349번지’
가‘344번지’로 단순 오기된 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상.
- 기타 : 대상물건 건물은 등기사항전부증명서상 부속건물 포함 2개동으로 등재되어 있으나,
현황 및 일반건축물대장상 3개동(A동, B동 및 부속건물)이며, 현장 조사시 폐문 및
이해관계인의 부재 등으로 내부확인 곤란하여 공부, 건축물현황도 및 외부관찰 등
을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2. 건물 등기사항증명서 표제부 소재지번 및 건축물대장 대지지번이 각각 울산광역시 중구 남외동 388-4, 344, 387-17로 되어 있으나 현황은 388-4(목록 3. 토지), 349(목록 1. 토지), 387-17(목록 5. 토지) - 감정인이 관할관청에 문의하니 공부상 344번지 표기는 오기라고 함. 이에 따라 매수하더라도 건물대장 대지지번 및 건물등기 표제부의 소재지번 정정 절차 밟아야 할 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11888 (1)

소재지: 울산광역시 중구 남외동 349

용도: 근린시설

감정가: 3,049,422,000원

토지면적: 924.00㎡ (약 279.51평)

건물면적: 557.49㎡ (약 168.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 울산광역시 중구 약사동 "약사중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 시장 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호(3), (5): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호(4) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역.

* 인접 도로 상태: 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 현황: 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 고물상 부지로 이용 중입니다. 일부 토지는 인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 이용 현황: 본건 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 제시외 건물: 후첨 '지적개황 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을6, 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2023-11-23, 권리금액: 2,697,500,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권 합계 (토지/건물): 3,201,180,829원.

* 주요 권리 요약:

* 소유권 이전 (유증): 갑8 (토지), 갑2 (건물) - 2023-11-23

* 근저당권: 을6 (토지/건물) - 2023-11-23, 2,697,500,000원 (말소기준)

* 다수의 가압류 및 압류 (한주석, 울산신용보증재단, 하나카드주식회사, 동울산세무서장, 중구(울산광역시) 등) - 모두 말소 대상.

* 임의경매 개시 결정: 갑11 (토지), 갑5 (건물) - 2025-05-28, 울산광역시산림조합 (2,075,000,000원) - 본건 사건 번호와 동일.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 1997-07-31

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상으로, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-03-30

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 유

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2016-03-10

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 홍

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2018-06-22

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 있음

* 임차인: 홍

* 보증금: 30,000,000원 (1차() 보증금 증액분 25,000,000원 포함)

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2018-06-22

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 있음

3.3. 인수 보증금 합계

* 대항력 있는 임차인들의 보증금 합계: 95,000,000원 (김 30,000,000원 + 김 0원 + 안 10,000,000원 + 정 20,000,000원 + 홍 5,000,000원 + 홍 30,000,000원).

* 주의: 임차인 김 의 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 인수해야 할 보증금은 더 증가할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 울산광역시 중구 남외동에 위치한 근린생활시설로, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 지역 내 소비층의 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 용도 제한 범위 내에서의 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 울산양정초등학교, 약사중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호할 수 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 시장이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 본건 건물 등기사항증명서 표제부 및 건축물대장의 소재지번(388-4, 344, 387-17)과 현황 지번(388-4, 349, 387-17) 간에 차이가 있습니다. 특히 공부상 344번지 표기는 오기일 가능성이 제기되어, 매수 후 건물대장 및 건물등기부 표제부의 소재지번 정정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하여 인수 금액이 불확실합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행 중입니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함되나, 실제 명도 및 이용에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 남외동에 소재한 근린생활시설로, 지역 상권의 안정성과 보통 수준의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 인수 금액의 불확실성을 높이는 요인입니다. 또한, 건물 등기부 및 건축물대장상의 주소지 오류 가능성에 대한 정정 절차가 필요할 수 있습니다. 감정가는 3,049,422,000원이지만, 인수해야 할 보증금과 주소 정정 등 부대 비용을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 울산광역시 중구라는 입지적 장점과 보통 수준의 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 장기 거주 중인 대항력 있는 임차인들이 존재하여, 명도 과정이 순조로울 경우 안정적인 임대 관계 유지에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최소 인수 보증금: 95,000,000원 (임차인 김 의 미상 보증금 추가 가능성 있음)

* 감정가: 3,049,422,000원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금(최소 95,000,000원 이상), 명도 비용, 건물 상태, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.