나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11708 [1] 울산광역시 울주군 상북면 등억리 527-2 등억온천랜드 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 건물만의 매각임. - 2026.08.05.현재 같은 지번(등억알프스리 527-2)의 등기부 상 토지의 소유자도 이 사건 채무자와 동일한 주식회사 베스모(230111-0334810).
2. 현황조사서에 보고된 유치권 공고문에 기재된 유치권자 주식회사 다솔자산관리는 이 사건 신청채권자. {울산지법 2022가합10817 유치권부존재확인 사건에서 채무자겸 소유자(원고) 주식회사 베스모가 채권자(피고) 주식회사 다솔자산관리에 패소한 바 있음}
3. 2026.05.07.채권자 주식회사 다솔자산관리가 유치권 신고서 제출 - 신고 금액은 공사대금 채권 금 1,314,870,000 및 이에 대한 2010.03.03.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11708 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 알프스온천3길 55 (구 주소: 울산광역시 울주군 상북면 등억리 527-2)

건물 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

토지 면적: 4040.10㎡ (약 1222.10평)

건물 총 면적: 7665.07㎡ (약 2318.90평)

감정가: 4,215,788,500원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 건물만 매각

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면에 위치하며, 영남알프스의 수려한 자연경관을 배경으로 하는 등억온천 관광단지 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 영남알프스 복합웰컴센터, 등억알프스 야영장, 산머루산장 등 관광 및 휴양 시설이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 작천정과 작천정 계곡 등 자연 친화적인 관광 자원과도 인접해 있어 관광객 유입이 기대되는 지역입니다. 최근 자료에 따르면 등억온천단지는 '마을호텔'로의 변모를 추진하며 가족 중심의 관광지로 거듭나려는 움직임이 있습니다.

혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 일부 과거 자료에서는 등억온천단지가 '러브모텔촌'으로 변모했다는 지적이나 부동산 투기, 개발 중단 등으로 부정적인 이미지가 따랐다는 보도가 있었습니다. 하지만 최근에는 이러한 부정적 이미지를 벗고 가족 중심의 관광지로 활성화하려는 노력이 진행 중입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 건물만 매각 대상인 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 4월 28일자 주식회사 다솔자산관리의 강제경매 개시결정등기(채권금액 17,490,654원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다.

현재 가장 큰 쟁점은 유치권입니다. 유치권자이자 본 경매 신청채권자인 주식회사 다솔자산관리는 공사대금 채권 1,314,870,000원과 이에 대한 연 20%의 지연손해금을 주장하며 2026년 5월 7일에 유치권 신고서를 제출했습니다. 울산지방법원 2022가합10817 유치권부존재확인 사건에서 채무자 겸 소유자(원고)인 주식회사 베스모가 채권자(피고) 주식회사 다솔자산관리에 패소한 바 있어, 해당 유치권의 효력이 인정될 가능성이 높습니다. 이 유치권 금액은 건물의 감정가를 훨씬 상회하는 수준으로, 향후 낙찰자의 부담이 될 가능성이 매우 높습니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타났습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

토지의 소유자 또한 건물 채무자와 동일한 주식회사 베스모로 확인되었습니다 (2026.07.07. 기준). 다만, 본 경매는 건물만 매각 대상이므로 토지에 대한 권리 관계는 별도로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 등억온천단지 일대는 과거 관광지로 번성했으나, 최근에는 일부 시설의 노후화 및 관광 트렌드 변화로 인해 침체기를 겪기도 했습니다. 그러나 영남알프스 복합웰컴센터, 등억알프스 야영장 등 인근 관광 시설과 연계되어 있으며, '마을호텔' 조성 등 관광 활성화를 위한 움직임이 있어 잠재력이 있는 지역입니다. 해당 건물은 제1, 2종 근린생활시설로 용도가 지정되어 있어, 지역 주민을 위한 상가나 관광객을 대상으로 하는 서비스업, F&B 등 다양한 업종으로 활용될 수 있습니다. 다만, 과거 '러브모텔촌'이라는 오명도 있었던 만큼, 상권의 성격 및 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 자연 휴양림, 야영장, 관광단지 등이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 영남알프스 복합웰컴센터와 같은 문화 및 레저 시설이 가까이 있어 여가 생활을 즐기기에도 용이합니다. 주변에는 작천정 계곡 등 자연 명소가 있어 산책 및 나들이를 즐기기에 좋으며, 울산 시내까지의 접근성도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 약 13억원 이상의 공사대금 채권과 연 20%의 높은 지연손해금률을 가진 유치권이 존재하며, 이는 건물의 감정가를 훨씬 초과하는 금액입니다. 유치권 신고자가 본 경매 신청채권자인 주식회사 다솔자산관리이며, 과거 법원 판결에서 채무자 겸 소유자가 패소한 이력이 있어 유치권의 효력이 인정될 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 낙찰자는 유치권자와의 협상 또는 법적 절차를 통해 이를 해결해야 할 막대한 부담을 안게 될 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지가 매각 대상에서 제외되어 있어, 건물 소유주는 토지에 대한 사용권을 확보하거나 별도의 토지 사용 계약을 체결해야 합니다. 이는 향후 토지 소유주(주식회사 베스모)와의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있으며, 토지 임대료 상승 또는 사용 제한 등의 위험이 존재합니다.

* 과거 부정적 이미지: 일부 보도에 따르면 과거 '러브모텔촌'이라는 부정적인 이미지가 존재했으며, 관광 활성화가 지지부진했던 시기도 있었습니다. 이러한 과거의 이미지가 상권 회복에 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 중복 사건: 사건명에 '중복사건'이라는 표기가 있어, 해당 물건에 연관된 추가적인 법적 절차나 이해관계가 존재할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 등억온천단지 인근에 위치한 대규모 근린생활시설 건물로, 주변 관광 자원과의 연계성을 가지고 있습니다. 하지만 감정가를 훨씬 초과하는 상당한 금액의 유치권이 존재하며, 건물만 매각 대상이라는 점에서 투자에 매우 신중해야 할 물건입니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후 해결해야 할 가장 큰 과제이며, 이를 해결하기 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광단지 인접: 등억온천단지 및 영남알프스 복합웰컴센터와 인접하여 관광객 대상 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 대규모 건물: 7,665.07㎡ (약 2,319평)에 달하는 넓은 면적은 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

* 유치권 해결 시 가치 상승: 유치권 문제가 성공적으로 해결된다면, 건물의 본래 가치 회복 및 상권 활성화와 맞물려 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

* 0원 인수 보증금: 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 단순한 편입니다 (유치권 제외).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 유치권이라는 매우 중대한 리스크 요인으로 인해 산정이 어렵습니다. 유치권 신고 금액은 1,314,870,000원이며, 여기에 2010년 3월 3일부터 연 20%의 지연손해금이 가산됩니다. 2026년 7월 현재 기준으로 계산하면, 단순 지연손해금만으로도 약 40억원 이상이 추가될 수 있어, 총 채권액이 50억원 이상으로 늘어날 가능성이 높습니다. 이는 본 건물의 감정가 4,215,788,500원을 훨씬 초과하는 금액입니다.

따라서, 예상 입찰가는 유치권 해결 비용, 건물 자체의 미래 가치, 토지 사용권 확보 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 유치권과의 협상이 결렬되거나 해결이 불가능하다고 판단될 경우, 사실상 입찰이 어렵거나 매우 낮은 금액으로 제한될 수밖에 없습니다. 투자자는 유치권 문제를 해결할 수 있는 법률적, 재정적 능력을 갖추었는지 면밀히 검토해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵다는 점을 밝힙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.