나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11903 [1] 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층124호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 복산동 소재 <함월초등학교> 남서측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활
시설, 공동주택, 재래시장 및 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 지상13층 건물내 지하1층 소재 124호,125호,126호,127호
,128호, 129호로서

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 등

이용상태

기호(1~6) 공히 건축물대장상 용도가 판매시설입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전 및 에스컬레이터 등이 설치되어 있으나 지하1층 전체가
장기간 영업을 하지 않는 상태로서 설비 등의 작동여부는 재확인을 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 부정형 토지이며 주상복합건물(판매시설 및 공동주택)의 부지로 이용중입니
다.

인접 도로상태등

북서측 및 남측으로 각각 폭 약 6.5미터 내외의 도로에 접하며 동측으로는 구역전시장의 일
부로 이용되는 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시
설법>, 상대보호구역(함월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본건 6개호는 공히 건축물대장상 판매시설이며 각 호별 경계벽체가 없으며 해당 전체 호실은 판넬 벽체를 세워 출입문을 설치하였음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11903 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층124호

* 토지 면적: 23.49㎡ (약 7.11평)

* 건물 면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

* 용도: 판매시설

* 감정가: 30,800,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 건축 연도: 1974년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

주변은 울산광역시 중구 복산동 소재 함월초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 노변 근린생활시설, 공동주택, 재래시장 및 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로

본건은 북서측 및 남측으로 폭 약 6.5미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 동측으로는 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2019-07-04 지정)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉 및 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(함월초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2025년 4월 30일 접수된 엠메이드대부의 가압류(채권액 28,498,270원)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재까지 파악된 내용으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

* 등기부 요약

소유권은 현재 현성현씨 외 다수 명의로 이전되었으며, 엠메이드대부의 가압류 및 이에 따른 강제경매가 진행 중입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

근린생활시설, 재래시장, 주상용 건물 등 다양한 상업 시설과 인접해 있습니다.

* 건물 용도 및 현황

건축물대장상 용도는 판매시설이며, 해당 호실은 코코타운 지하1층 124호입니다.

* 내부 구조 특이사항

본건을 포함한 지하 1층 6개 호실은 건축물대장상 판매시설로 되어 있으나, 각 호별 경계벽이 없고 판넬 벽체로 구획되어 출입문만 설치된 상태입니다. 이는 통합된 공간으로 활용되었거나 활용될 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설

함월초등학교가 인근에 위치하며, 주변 재래시장 및 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시설

주거용 공동주택 및 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

울산광역시 중구 학산동 75-1번지 일대 및 주변 지역에 대해 조사한 결과, 공개적으로 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 설비 작동 불확실성

지하 1층 전체가 장기간 영업을 하지 않은 상태이므로, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 에스컬레이터 등 설비의 실제 작동 여부는 반드시 재확인이 필요합니다.

* 내부 구조의 유연성 및 불확실성

6개 호실이 벽체 없이 판넬로 구획된 점은 공간 활용에 유연성을 제공할 수 있으나, 추후 법규, 관리 규약 등에 따른 제약이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화

1974년에 건축된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 중구 학산동 소재 코코타운 지하 1층 판매시설로, 함월초등학교 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다. 감정가는 30,800,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. 다만, 장기간의 영업 중단으로 인한 설비 작동 불확실성과 판넬 구획된 내부 구조는 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 넓은 면적 보유

* 초등학교 및 재래시장, 상업시설 인접 지역의 입지

* 경매를 통한 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 30,800,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리 인수 부담이 없다는 점과 설비 작동 불확실성, 내부 구조의 특이점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 본 물건에 대한 정확한 시세 조사를 거쳐 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.