나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11887 [1] 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 1층 102호외 5개호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 인테리어마감, 내장 타일 붙임 등
창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1)~(5): 공부 상 용도 근린생활시설임.

기호(6): 공부 상 운동시설 임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 소방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)1232-1번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>임.

(2)1232-7번지: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 기호(6) 건물은 현장 조사 시 인접 호(901호, 903호, 904호, 905호)와 함께
별도의 벽체 구분 없이 전체를 헬스장으로 사용하고 있으나, 집합건축물 대장 건축
현황도에 따라 본건의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회 통념상 복원을 전제로
한 일시적인 이용인 바 이후 복원이 용이하다고 판단되어 이를 감안하여 평가하였으
니 경매진행시 업무에 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11887 (1)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층102호

용도: 근린상가 (공부상)

감정가: 710,000,000원

토지 면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

토지 지분: 10.174㎡ (약 3.08평)

건물 면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물 지분: 40.5㎡ (약 12.25평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

특이사항: 공동담보

주의사항: 기재된 정보 없음

특수물건정보: 공동담보

1. 1.

입지조건

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 송정동 소재 '고헌초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: Provided Text]

주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. [cite: Provided Text]

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다. [cite: Provided Text]

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준입니다. [cite: Provided Text]

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 울산광역시 북구 송정동 1232-1번지와 1232-7번지 일대에 걸쳐 있으며, 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구, 2024-09-05 지정) 내에 속합니다. [cite: Provided Text]

대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. [cite: Provided Text]

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구(송정지구)로 지정되어 있습니다. [cite: Provided Text]

주변 시설

* 고헌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: Provided Text]

* 송정동 행정복지센터, 울산북구문화원, 송정박상진호수공원 등이 인근에 자리하고 있습니다.

* 상권으로는 포비엣(베트남 음식), 환장라멘 송정본점, 브런치빈 울산북구점 등 다양한 식당이 운영 중입니다.

혐오시설 유무

주변 지역 개발 과정에서 음식물 처리장 등 혐오시설 관련 민원이 발생했던 사례가 있으나, 이는 과거의 특정 지역 사례이며 본 물건지와 인접하여 운영 중인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 2.

권리분석

말소기준권리

을1: 2021-12-22 접수, 근저당권, 채권자: 엠씨아이대부주식회사, 채권금액: 3,840,000,000원.

본 경매의 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

등기부 현황

* 소유권보존 (2021-12-22, 이동근)

* 근저당권 (2021-12-22, 엠씨아이대부주식회사, 3,840,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2024-01-03, 북구(울산광역시), 세무2과-10)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (2025-03-20, 느티나무제사차유한회사, 3,840,000,000원)

* 임의경매개시결정 (2025-05-29, 엠씨아이대부, 3,149,706,622원, 울산지방법원 2025타경11887)

* 압류 (2025-06-17, 동울산세무서장, 체납추적 과-티7454)

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,840,000,000원으로 기재되어 있습니다. [cite: Provided Text]

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 임대 관계가 미상이므로 잔금 납부 후 점유자 확인 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1. 3.

상권분석

지역 특성

본건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 근린상업지역 내 물건입니다. [cite: Provided Text]

지구단위계획구역 및 택지개발지구로 지정되어 있어 계획적인 개발이 이루어진 지역입니다. [cite: Provided Text]

배후 수요

주변에 아파트 단지, 단독주택 등 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 근린생활시설로서의 안정적인 배후 수요가 예상됩니다. [cite: Provided Text]

상업시설 현황

각종 근린생활시설이 입점해 있으며, 다양한 식음료 매장이 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. [cite: Provided Text, 13]

본건은 9층 건물 내 1층 102호로, 접근성이 뛰어나 상가로서의 이점을 가질 수 있습니다. [cite: Provided Text]

1. 4.

생활정보

교육시설

* 고헌초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다. [cite: Provided Text]

편의 및 공공시설

* 송정동 행정복지센터, 북구문화원, 송정박상진호수공원 등 주민 편의 및 문화 시설이 가까이 있습니다.

교통

* 차량 접근이 원활하며, 주변 도로망이 잘 갖춰져 있습니다. [cite: Provided Text]

주변 환경

* 아파트 단지와 주택가, 상업 시설이 조화롭게 혼재되어 있습니다. [cite: Provided Text]

1. 5.

잠재적 리스크

공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 경매 물건으로, 추가적인 담보물의 매각 진행 상황을 파악할 필요가 있습니다.

임대 관계 미확인

임대 관계가 미상이므로, 현장 조사 시 점유 관계 및 실제 임대 조건 등을 상세히 파악하는 것이 중요합니다. (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.) [cite: Provided Text]

공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이

기호(6) 건물(공부상 운동시설)은 현장 조사 시 인접 호와 함께 헬스장으로 사용되고 있으나, 복원이 용이하다고 판단되어 평가에 반영되었습니다. [cite: Provided Text] 이는 실제 공부상 용도와 다를 수 있는 부분이며, 향후 원상복구 또는 용도 변경 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1. 6.

종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 근린상업지역 내 코너 상가로, 아파트 단지 및 주택가에 인접하여 배후 수요가 확보된 입지입니다. [cite: Provided Text]

지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 개발이 이루어진 지역이며, 주변에 초등학교 및 공공시설이 위치하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. [cite: Provided Text, 7, 8]

다만, 공동담보 물건이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이가 있을 수 있다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. [cite: Provided Text]

1. 7.

투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 북구 송정동의 근린상업지역 내 위치하며, 택지개발지구로서 향후 발전 가능성이 있습니다. [cite: Provided Text]

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 기반으로 한 안정적인 고객 확보가 가능합니다. [cite: Provided Text]

* 편리한 접근성: 대로변에 인접하며 차량 진출입이 용이하고, 1층 상가로서 접근성이 뛰어납니다. [cite: Provided Text]

* 인프라 구축: 초등학교, 행정복지센터, 공원 등 생활 편의 및 공공 시설이 인근에 위치합니다. [cite: Provided Text, 7, 8]

1. 8.

예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 호가 정보

* 현재 상권 및 향후 상권 변화 예측

* 건물 상태 및 수리 필요 여부

* 채권자 및 등기부상 권리 분석을 통한 낙찰 후 추가 부담 가능성 검토

* 명도 저항 예상 비용 및 기간 산정

인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 권리 분석 결과와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.