나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11072 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 182-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 ""선주초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변
일대는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남측하향 완경사지대내 자체지반 대체로 등고평탄한 가장형 유사 토지로서, ""단독주택건부지
등""으로 이용중 임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서,
- 외벽: 스톤코트 및 몰탈위페인팅등 마감,
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감,
- 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 계단실
2층 : 다가구주택(3가구) 및 제1종근린생활시설(사무소)
3층 : 다가구주택(4가구)
4층 : 다가구주택(3가구)으로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 현장방문 조사시점 당시 시건장치 및 거주인 부재등으로 외부에서 관찰
가능한 범위내에서 조사, 관찰 하였으며, 내부구조 및 내부마감재등은 건축물
현황도,동유형 건물의 일반적인 이용상황, 내부구조 및 마감재등을 기준으로
기재하였으며, 건물의 구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수
없는 바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

물건 소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 182-10번지 (신주소: 경상북도 구미시 봉곡로22길 17)

건물 용도: 다가구주택

전체 토지 면적: 277.70㎡ (약 84평)

전체 건물 면적: 491.02㎡ (약 148.5평)

감정가: 739,733,480원

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 김천지원 2025타경11072 (1)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 277.70㎡

토지 지분: 277.7㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 491.02㎡

건물 지분: 491.02㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물

건물 이용 현황:

1층: 계단실

2층: 다가구주택(3가구) 및 제1종근린생활시설(사무소)

3층: 다가구주택(4가구)

4층: 다가구주택(3가구)

총 10가구 주거 공간 및 1개소의 사무실로 이용 중입니다.

내부 구조 및 마감재 등은 건축물 현황도 및 일반적인 이용 상황을 기준으로 작성되었으며, 현장 방문 시 외부 관찰만 가능하여 내부 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 739,733,480원

채권자: 공OOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 '선주초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 등기부 요약:

소유권 이전 이력 (송미련, 김영배, 이도영) 및 근저당권 (공단새마을금고, 237,600,000원)이 말소기준권리이며, 이후 소유권 이전(이도영) 및 임의경매 개시 결정(공단새마을금고) 등기(2025타경11072)가 존재합니다.

토지 등기부 채권 총액: 237,600,000원

건물 등기부 요약:

토지 등기와 유사한 소유권 이전 이력이 존재하며, 근저당권(공단새마을금고, 237,600,000원)이 말소기준권리입니다.

이 외에 여러 건의 주택임차권 등기(김미정, 한국토지주택공사, 한국토지주택공사, 김도현)가 존재했으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리되었습니다.

건물 등기부 채권 총액: 575,350,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-15, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 40,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2024-09-25, 확정일자: 2024-09-25, 배당신고일자: 2025-06-23, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 35,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-04, 확정일자: 2022-08-04, 배당신고일자: 2024-10-07, 대항력: 없음

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-29, 대항력: 없음

* 임차인: 장 , 보증금: 15,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2024-04-25, 확정일자: 2024-04-25, 배당신고일자: 2025-06-18, 대항력: 없음

* 임차인: 최 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-26, 대항력: 있음

주의: 최 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사, 보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-26, 확정일자: 2022-08-01, 배당신고일자: 2025-07-03, 대항력: 있음

* 임차인: 공사(205), 보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-19, 확정일자: 2022-08-26, 배당신고일자: 2024-09-27, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(301), 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-13, 확정일자: 2022-09-05, 배당신고일자: 2025-01-13, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(305), 보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-24, 확정일자: 2022-08-24, 배당신고일자: 2024-09-26, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 해당 임차인의 계약 조건 및 보증금 인수 여부를 반드시 면밀히 재확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 간주되어야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 공단새마을금고의 근저당권(2022-08-01 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 상기 명시된 대항력 있는 임차인(최윤아, 한국토지주택공사 - 2022-07-26 전입)의 경우, 법률상 인수 여부가 발생할 수 있으며, 이 부분은 낙찰자의 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설 및 소규모 상점들이 분포하고 있습니다.

상업 밀집 지역까지는 차량으로 이동해야 할 수 있으나, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 특징

구미시 봉곡동은 주거 기능이 강화된 지역으로, 선주초등학교 등 교육 시설과 주거 단지가 밀집해 있습니다.

다가구 주택이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 편의점, 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설은 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 위치합니다.

* 구미 시내 중심가로의 접근성이 양호하여 대형 쇼핑몰, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 단지 북동측 인근에 선주초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

* 그 외 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크 (대항력 있는 임차인)

앞서 권리분석에서 언급했듯이, 최윤아 임차인(보증금 0원)과 한국토지주택공사(보증금 30,000,000원)는 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

이들의 임대차 계약이 경매 절차에서 어떻게 처리되는지, 그리고 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 임대차 조건이 있는지에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

특히 보증금이 0원인 임차인의 경우, 계약의 실질적인 내용 파악이 중요합니다.

6.2. 물건 하자 가능성

현장 조사 당시 거주인 부재 및 시건장치 등으로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 구조 변경 여부, 내부 하자 등은 외부 관찰만으로는 파악하기 어려웠습니다.

따라서 건물 내부 상태 및 잠재적 하자에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건의 위치에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 특정 용도의 시설이 인근에 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 추가적인 현장 답사 및 지역 주민 탐문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 봉곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 총 10가구 및 근린생활시설로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 0원인 임차인의 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 제한적이었던 점도 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 봉곡동의 안정적인 주거 지역 내 입지

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익원 확보 가능성

* 인근 교육 시설 (선주초등학교)로 인한 주거 선호도

* 일반적인 상업 시설 및 교통망 접근성 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 739,733,480원

상기 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 내부 하자 미확인 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 법원 명세서, 임차인과의 실질적 계약 내용, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현 시점에서 단순 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인 반영 및 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.