나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10534 [1] 경상북도 경주시 양남면 하서리 1007-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10534 [1] 경상북도 경주시 양남면 하서리 1007-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경10534
• 주소: 경상북도 경주시 양남면 하서리 1007-2
• 감정가: 114,597,000원
• 최저가: 80,218,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

경주지원 경매4계 2025타경10534 | 소재지: 경상북도 경주시 양남면 하서리 1007-2 | 감정가: 114,597,000원 | 최저가: 80,218,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10534 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 하서리 1007-2

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채권자: 박OO / 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1071.07㎡ (약 324.00평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 114,597,000원

1.3. 매각 조건 및 특이사항

주의사항: 1. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환)

2. 지적상 맹지 (타번지 경유 출입함)

특이사항: 농지취득자격증명 요구됨.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경주시 양남면 하서리 "망정마을" 서측 및 북측 일원에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 단독주택, 소규모 공장, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

교통 상황은 기호(2, 4)는 차량 접근이 가능하며, 기호(1, 3)은 차량 접근이 곤란한 것으로 평가되어 필지별 접근성이 상이합니다.

토지는 장방형 또는 다각형의 평탄한 지형이며, 현재 전량 "답"(논)으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호(1, 3)이 지적도상 맹지이나 타지번을 경유하여 출입하고 있으며, 기호(2, 4)는 서측으로 개설된 세로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지 이용 계획상 여러 필지가 복합적으로 지정되어 있는 것으로 파악됩니다.

기호(1, 4)는 농림지역 및 농업진흥구역이며, 기호(2, 3)은 일반공업지역에 포함되어 있어 토지 전체가 농업용과 개발용 용도를 동시에 가지고 있습니다.

특히 기호(2)는 일반공업지역이면서 소로1류(폭 10m-12m)에 저촉(일부 포함)되어 있어, 향후 도로 확충 또는 개발 시 공법적 제한과 기회 요소를 동시에 내포하고 있습니다.

전 필지는 가축사육제한구역(일부제한)의 제약을 받습니다.

3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 1071.07㎡ 전부에 대한 소유권입니다.

제시외 물건이나 공부와의 차이점 등 권리상 특별히 위험한 부분은 감정평가서상 확인되지 않습니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 "농지취득자격증명"의 제출 의무입니다. 이는 법정 매각 조건으로, 낙찰자가 농지법상 자격을 갖추지 못하여 농취증을 제출하지 못할 경우 매수보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농지(답)로서 상업적 용도로서의 상권 분석은 적절하지 않습니다.

주변 환경은 농경지와 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 도심 외곽에 위치하여 생활 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)의 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다.

감정평가서상 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 인근에 소규모 공장 등이 위치하는 만큼, 정확한 주위 환경 및 시설은 입찰 전 현장답사를 통해 직접 확인하는 것이 필수입니다.

5. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 리스크: 농지법에 따라 낙찰 후 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 농업경영 계획이 명확해야 하며, 개인의 자격 요건을 충족시키지 못할 경우 매수보증금을 잃을 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

2. 맹지 및 통행권 리스크: 전체 토지 중 일부 필지(기호 1, 3)가 지적상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 현재 타인의 토지를 경유하여 출입하고 있으나, 향후 해당 타 토지 소유자와의 통행권 관련 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

3. 복합 용도지역의 개발 제한: 일반공업지역과 농림지역이 혼재되어 있어, 전체 필지에 대한 통합적인 개발 행위 시 용도지역에 따른 복잡한 공법적 제약을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경주시 양남면 하서리 소재 농지로, 넓은 면적(약 324평)을 감정가 대비 저가에 취득할 기회입니다.

농지취득자격증명 요구와 일부 맹지라는 단점을 명확히 인지하고, 이를 극복할 수 있는 투자 전략이 필요합니다.

투자자 유형에 따라 농업 실수요자, 또는 장기적인 개발 가능성(일반공업지역 및 도로 저촉 필지)을 보고 접근하는 개발 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 일반공업지역의 잠재력: 토지의 일부가 일반공업지역에 포함되어 있어, 추후 인근 지역의 산업단지 조성이나 공장 부지 수요가 발생할 경우 농림지역 대비 높은 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 도로 저촉 및 개발 가능성: 기호(2) 토지는 소로1류(폭 10m-12m)에 저촉되어 있어, 장기적인 관점에서 공공 개발에 따른 보상 또는 도로 접근성이 개선될 잠재력이 있습니다.

3. 농지 실수요자 매력: 약 324평의 적절한 규모를 갖춘 농지로서, 농업에 종사하고자 하는 실수요자에게는 안정적인 영농 기반을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계