나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10480 [1] 경상북도 경주시 천북면 동산리 산32-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경상북도 경주시 천북면 동산리 소재 '건영직업전문학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 기호(2) : 본건은 경상북도 경주시 시동 소재 '시동회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 답지대입니다.

교통상황

기호(1), (2) 공히 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 자연림, 일부 묘지, 진입로 및 농경지 등으로 이용중입니다. 기호(2) : 세장형의 토지로서 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(2) : 본건 북서측으로 구거를 사이에 두고 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역입니다. 기호(2) : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(1)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '묘지, 진입로 및 농경지 등'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1),(2) 공히 임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

1. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)
2. 지상소재 건물 및 컨테이너 매각제외
3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10480 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천북면 동산리 산32-1

용도: 임야

감정가: 57,726,000원

토지면적: 6414.00㎡ (약 1939.00평)

토지 지분: 2137.7862㎡ (약 646.64평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 천북면 동산리에 위치하고 있으며, '건영직업전문학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 천북면은 경주시의 북서부 관문에 위치하며, 전통 농업, 한우 산업, 식량작물 특구, 산업단지가 공존하는 농공복합지역의 특징을 보입니다. 화산리에는 화산일반산업단지가, 천북면 일원에는 제조업 중심의 천북일반산업단지가 조성되어 있어 산업 활동이 활발합니다. 경주 시내와 매우 가깝고 보문관광단지와도 인접해 있어 주거지로도 각광받고 있습니다. 교통망으로는 국도 7호선, 20호선, 국지도 68호선, 지방도 925호선 등이 관통하여 경주, 포항, 건천, 내남 방향으로의 접근성이 용이하며, 물류 수송에도 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 기호(1) 토지는 자연림, 일부 묘지, 진입로 및 농경지로 이용 중이며, 공부상 지목은 '임야'이나 현황과 차이가 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었습니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리인 '한화생명보험주식회사'의 강제경매개시결정 등기(갑4)가 존재합니다. 또한, 2025년 5월 16일 서대보 명의의 상속으로 인한 2번 서용석 지분 전부 이전 등기(갑3)가 확인됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으나, 물건명세서상 '지상권개요'에 지상 소재 분묘를 위해 분묘기지권이 성립할 여지가 있다고 기재되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 총액도 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 임야로서, 직접적인 상권 분석보다는 주변 지역의 특성을 고려해야 합니다. 천북면은 농업, 축산업(특히 경주천년한우 브랜드 육성), 그리고 산업단지가 복합적으로 발달한 지역입니다. 화산일반산업단지와 천북일반산업단지가 인접해 있어 관련 종사자들을 위한 배후 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 경주 모다아울렛이 위치하여 쇼핑 상권을 형성하고 있으며, 관광객 유입도 있는 편입니다. 식량작물 특구 지정 및 6차 산업 모델 개발 등 농업 관련 사업이 활발히 진행되고 있는 점도 특징입니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 천북면은 경주 시내와 인접해 있어 경주 도심의 다양한 생활, 문화, 의료 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다. 천북면 자체적으로도 행정복지센터가 있으며, 지역 주민을 위한 편의시설 및 농축산 관련 시설들이 운영되고 있습니다. 또한, 인근의 보문관광단지와도 가까워 관광 및 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 행사 제한 1회 조항이 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각으로 진행되어, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 고려해야 합니다.

* 매각 제외 물건: 지상에 소재한 건물 및 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 별도 처리가 필요합니다.

* 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '묘지, 진입로 및 농경지 등'으로 이용 중이므로, 관련 법규 및 민원 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호(1)은 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 기호(2)는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(300m, 200m)에 해당합니다. 이는 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 분묘기지권 가능성: 현황 일부 묘지로 이용 중인 점과 관련하여 분묘기지권 성립 가능성을 검토해야 합니다.

* 주변 개발 및 환경: 경주시 내에서 원자력 발전소 유치 경쟁 등 대규모 시설 관련 논의가 있었던 점, 과거 희망농원 등 환경적 민감성이 있었던 지역 개발 사례 등을 고려할 때, 향후 지역 개발 과정에서 환경적, 사회적 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 천북면의 농공복합지역 내에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다. 농업 및 산업 시설이 공존하는 지역 특성과 경주 시내 및 관광 단지와의 인접성은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권, 재매각 이력, 지목과 현황의 차이, 분묘기지권 가능성 등 권리 및 현황상의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각 특성상 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자와의 긴밀한 협의가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 잠재력: 천북면은 경북권의 주요 식량작물 생산지로, 논 이모작 체계 확대 등 농업 개발 잠재력이 있습니다.

* 산업 접근성: 인근 산업단지와의 접근성이 우수하여, 향후 관련 시설 개발 또는 종사자 수요를 고려한 투자가 가능할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 경주시는 지속적인 도시 개발 및 재생 사업을 추진하고 있어, 장기적인 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교통 요지: 주요 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 이동 및 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 주변 부동산 시세, 권리 관계, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 지분 매각, 재매각 이력, 현황과 공부상 지목의 차이, 분묘기지권 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.