나이스옥션 법원경매 대구 2025타경850 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-17 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 '장곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다가구주택 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한
지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 철근콘크리트조 슬라브 및 아스팔트싱글지붕 4층 건물로서,

-외 벽 : 석재붙임, 복합판넬, 드라이비트 등 마감,
-내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

다가구주택임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 중 다락 및 발코니부분은 건물의 구조 및 성격 등을 고려하여 별도의 제시외건물
로 구분하여 평가하지 아니하고, 건물가격(재조달원가 결정 시 감안)에 포함하여 평가하였으
니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 건축물대장상 2022.10.07 용도변경되어 2층 다가구주택 223.28㎡에서 다가구주
택 193.4㎡, 사무소 29.88㎡로 등재되어 있으나, 실제 전체 다가구주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리여부를 확인할 수 없어 현장조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 일반적인
사용자재 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 본건 건물(목록2)은 건축물대장상 2022.10.07 용도변경되어 2층 다가구주택 223.28㎡에서 다가구주택 193.4㎡, 사무소 29.88㎡로 등재되어 있으나, 실제 전체 다가구주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 소재지

경상북도 칠곡군 석적읍 중리 226-17

1.2. 물건 종류

다가구주택

1.3. 감정가

967,743,480원

1.4. 면적

토지면적: 419.70㎡ (약 126.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 654.24㎡ (약 197.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 구분

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 사건 번호

대구지방법원 2025타경850 (1)

1.8. 채권자

북OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

본건 건물(목록2)은 건축물대장상 2022.10.07 용도변경되어 2층 다가구주택 223.28㎡에서 다가구주택 193.4㎡, 사무소 29.88㎡로 등재되어 있으나, 실제 전체 다가구주택임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 '장곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남측으로 폭 약 8m 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

2.5. 주변 시설

* 인근에 장곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 노선상가, 아파트 단지 등이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 임야가 있어 자연 환경 또한 일부 포함하고 있습니다.

* 특이 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022.10.14 접수된 북경주새마을금고의 근저당권 (채권금액 340,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 미납된 세금 등은 별도 확인 필요)

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 340,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 600,000,000원 (주택임차권 포함)

3.5. 임차인 현황 (대항력 없음)

모든 임차인은 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려했을 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

* 강태경: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-04-11, 확정 2025-06-26, 배당 2025-08-06.

* 김건중: 보증금 2,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2024-01-16, 확정 2024-01-16, 배당 2025-07-23.

* 박가영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-15.

* 한국토지주택공사 (504호 박 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-28, 확정 2023-06-12.

* 배창훈: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-01-24, 배당 2025-07-09.

* 주택도시보증공사 (503호 오 ): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-24, 확정 2023-02-03, 배당 2025-03-12.

* 윤희국: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-24, 확정 2023-02-03, 배당 2025-03-12.

* 조기현: 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023-05-12, 확정 2023-05-12, 배당 2025-08-06.

* 주택도시보증공사 (303호 조 ): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-06, 확정 2022-12-27, 배당 2025-03-31.

* 주택도시보증공사 (204호 하 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-19, 배당 2025-05-12.

* 최걸: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-03.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 칠곡군 석적읍 중리 일대는 제2종일반주거지역으로, 주거용 건물과 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지와 다가구주택이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 가족 단위 임차인 유치에 유리할 수 있습니다.

* 간선도로와의 접근성이 좋아 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다만, 임야가 인접해 있어 개발 방향에 따라 주거 환경이 변동될 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 가까운 거리에 장곡초등학교가 있어 교육 접근성이 우수합니다.

* 주변 노선상가 및 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 간선도로 인근에 위치하여 대중교통 이용 및 자가용 출퇴근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 내부 구조 및 수리 여부 확인이 어려웠다는 점을 감안할 때, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 건축물대장상에는 사무소 용도가 일부 포함되어 있으나, 실제로는 전체가 다가구주택으로 사용 중입니다. 이는 추후 행정적 문제나 용도 변경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있어, 실제 임대 현황 파악에 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 제시된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 가축사육제한구역: 건축법상 일부 행위 제한이 있을 수 있으므로, 향후 증축 또는 개축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍에 위치한 대규모 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 장곡초등학교 인근에 위치하며, 제2종일반주거지역으로서 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 속해 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 내부 상태 미확인, 건축물대장상 용도와의 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 재확인 및 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다가구주택으로서 다수의 가구로부터 안정적인 월세 수입 창출이 가능합니다.

* 장곡초등학교 인근의 입지로, 교육 환경을 중시하는 임차인 수요 확보가 용이합니다.

* 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요 기반이 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 현재 제시된 임차인들의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 감정가 967,743,480원을 기준으로 향후 시장 동향, 건물 상태, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 포함한 추가적인 투자 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.