나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10587 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 218-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재 "구름밭마을" 북동측 근거리(일련번호 1~4) 및 경상북도 영주시 안정면 신전리 소재 "신전2리마을" 내(일련번호 5)에 위치하며, 부근일대는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2,4) 부정형의 완경사지로서, 과수원으로 이용중임. 일련번호 3,5) 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,4) 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함. 일련번호 2,3) 지적도상 맹지이나, 일련번호 1,4) 토지를 경유하여 출입 가능함. 일련번호 5) 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡ 이상 가축(소,말,양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지 관리법>, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 임. 일련번호 2,3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 임. 일련번호 4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡ 이상 가축(소,말,양,사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개,돼지,젖소,메추리) 사육 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인 지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 임. 일련번호 5) 계획관리지역(2025-01-24), 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비상활주로<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역) <수도법>임.

제시목록 외의 물건

①대상물건 일련번호 1) 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ) 및 구축물(지하수 관정)이 소재하는 바, 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가격을 후첨 “토지감정평가명세표” 비고란에 별도 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. ②대상물건 일련번호 1,2) 지상에 식재된 과수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으며, 과수목 제외시 토지평가액을 후첨 “토지 평가명세표”의 비고란에 기재하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: ①대상물건 일련번호 1) 토지상에 철거 및 이동이 용이한 소유자 미상의 컨테이너박스 1동이 소재하는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람. ②대상물건 일련번호 3,4) 토지는 신승범 외 1인의 공유지분 중 신승범 지분만의 평가로서 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체 면적을 기준으로 하되, 면적사정은 공부상 신승범 지분으로 평가하였음. ③대상물건 일련번호 5) 토지 중 일부는 현황 "도로"인 바, 그 정도를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 과수목 및 지하수 관정 포함. 목록1-지상 제시외 건물 매각 제외(감안). 컨테이너 1동 매각제외. 목록2,3-지적도상 맹지. 목록3,4-지분매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

안동지원 2025타경10587 (1)

1.2. 소재지

경상북도 영주시 풍기읍 산법리 218-1

1.3. 용도

과수원

1.4. 감정가

351,598,610원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 7,075.00㎡ (약 2,140.25평)

1.5. 2.토지지분: 6,712.5㎡ (약 2,030.63평)

1.5. 3.건물면적: 0.00㎡

1.5. 4.건물 제시외면적: 1.00㎡ (매각 제외)

1.6. 매각대상

토지 일부 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

영주새마을금고 (근저당권자 기반)

1.9. 주요 고지 사항

* 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 과수목 및 지하수 관정 포함

* 목록1-지상 제시외 건물 매각 제외 (감안)

* 컨테이너 1동 매각 제외

* 목록2,3-지적도상 맹지

* 목록3,4-지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재 "구름밭마을" 북동측 근거리 (일련번호 1~4) 및 경상북도 영주시 안정면 신전리 소재 "신전2리마을" 내 (일련번호 5)에 위치.

* 부근 일대는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시 됨.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

* 일련번호 1,2,4) 부정형의 완경사지로서, 과수원으로 이용 중임.

* 일련번호 3,5) 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

* 일련번호 1,4) 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

* 일련번호 2,3) 지적도상 맹지이나, 일련번호 1,4) 토지를 경유하여 출입 가능함.

* 일련번호 5) 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

* 일련번호 2,3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* 일련번호 4: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* 일련번호 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비상활주로, 비행안전구역, 비행안전제2구역(비상), 공장설립제한지역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 미상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2024-05-30 근저당권 영주새마을금고)

* 소유권 이전 (1980-04-01): 송인수 외 1명

* 소유권 이전 (2019-12-09): 송인학 (송인수 지분 전부 이전)

* 소유권 이전 (2024-05-30): 신승범 (매매)

* 근저당권 (2024-05-30): 영주새마을금고 (342,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정공동담보 (2024-05-30): 영주새마을금고 (말소)

* 임의경매개시결정 (2025-05-23): 영주새마을금고 (300,984,160원) - 말소

3.3. 권리분석 요약

* 낙찰 시 말소기준권리(을1. 근저당권) 이하 모든 권리(을1, 을2, 갑7)는 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 342,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설, 단독주택이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 농촌 지역의 생활 상권에 가깝습니다.

5. 생활정보

* 주변에 "구름밭마을", "신전2리마을" 등이 위치하여 지역 커뮤니티를 형성하고 있습니다.

* 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 소비가 가능합니다.

* 구체적인 의료, 교육, 대형마트 등의 시설 정보는 제공되지 않았으나, 영주시내로의 접근성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 목록 2, 3번 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지(1, 4번)를 경유하여 출입해야 하므로 차량 접근 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 목록 3, 4번 토지는 지분 매각 건으로, 공유자들과의 원활한 협의 및 이용 계획 수립이 중요합니다.

* 일련번호 5번 토지는 계획관리지역이나, 비상활주로, 비행안전구역, 공장설립제한지역 등 군사시설 보호 및 수도법에 따른 개발 제한이 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 목록 1번 토지의 제시외 건물 및 컨테이너 1동은 매각에서 제외되어, 해당 부지를 점유하고 있거나 이용에 영향을 줄 수 있는 부분이므로 사전에 확인이 필요합니다.

* 과수목 및 지하수 관정이 포함되나, 별도의 관리 비용이나 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지 관련 법규 및 군사시설 보호법 등 토지 이용에 관한 각종 규제 사항을 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 경상북도 영주시 풍기읍 소재의 과수원 지분 경매 건으로, 토지 일부 지분과 과수목, 지하수 관정을 포함하여 매각됩니다.

* 감정가는 351,598,610원이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 농지법규 준수, 맹지 및 지분 매각으로 인한 이용 제약, 비행안전구역 등 복합적인 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.

* 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 이는 가장 중요한 유의사항입니다.

8. 투자포인트

* 영주 지역의 농지 투자 기회로, 지분 매각이라는 점을 고려하여 저평가된 가치를 활용할 수 있습니다.

* 과수목 및 지하수 관정이 포함되어 있어, 인수 후 바로 농업 활동에 활용하거나 개발할 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

9. 예상입찰가

* 본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 351,598,610원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 하지만, 맹지, 지분 매각, 각종 개발 제한 등의 리스크와 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 추가적인 정보를 확보하고 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.