나이스옥션 법원경매 경주 2025타경422 [1] 경상북도 경주시 신평동 150-10 지티랜드 에이동 2층227호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경주시 신평동 소재 ""보문관광단지"" 내 남동측단에 위치하는 지티랜드 구분상가 제에이동 제2층 제227호(기호 가)와 제에이동 제2층 제228호(기호 나) 단위상가이며,

부근은 대규모 관광단지로서 관광시설, 숙박업소, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고, 가로망과 획지가 정비되어 있습니다.

교통상황

대규모 관광단지의 간선도로 인근에 소재하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 매우 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평지붕슬래브지붕 지하1층, 지상4층건 중
2층 227호 및 2층 228호로서 2개 호를 연결하여 일체로 이용하고 있으며,
외벽: 현무암판 및 외장타일 붙임
내벽: 석고보드 위 페인팅(통로측: 벽체 없는 개방형)
천장: 트라스 노출
바닥: 데코타일 마감
창호: 칼라삿시 복층유리창입니다.

이용상태

기호 가, 나: 근린생활시설(휴게음식점, 상호: 카페보문)로서 2개 호를 연결하여 이용 중이나 현재 휴업상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 에스컬레이터, 엘레베이터, 소방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 문화 및 집회시설부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>에 속합니다.

공부와의 차이

공부상 소재지가 신평동 150-10, 150-11, 150-18, 198, 202, 216-1, 732-5, 732-11, 732-17, 733-3번지 10필지이나 실제 합병되어 신평동 150-10번지 상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 공부상 소재지가 신평동 150-10, 150-11, 150-18, 198, 202, 216-1, 732-5, 732-11, 732-17, 733-3 번지 10필지이나 실제 합병되어 신평동 150-10번지 상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

경매 사건번호: 경주지원 2025타경422 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 신평동 150-10 지티랜드 에이동 2층227호 (A동 2층 227호)

용도: 근린상가

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 평지붕슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물 중 2층 227호 및 2층 228호 (2개 호 연결 이용)

건물 이용 상태: 근린생활시설(휴게음식점, 상호: 카페보문) - 현재 휴업 상태

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 801,000,000원

토지 면적: 138.47㎡ (약 41.88평)

토지 지분: 138.47480000000002㎡ (약 41.88평)

건물 면적: 105.27㎡ (약 31.84평)

건물 지분: 105.27000000000001㎡ (약 31.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상북도 경주시 신평동 소재 "보문관광단지" 내 남동측 단지에 위치하는 지티랜드 A동 2층 227호입니다.

부근은 대규모 관광단지로 관광시설, 숙박업소, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대규모 관광단지의 간선도로 인근에 소재하여 노선버스가 운행되는 등 대중교통 사정이 매우 편리하며, 차량 출입이 용이합니다.

북서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 관광단지, 온천원보호지구에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017-09-14 접수된 경주농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권이전(갑4), 신탁등기말소(갑3) 등기 이후 경주농업협동조합의 근저당권(을1)이 설정되었으며, 이후 압류(갑5, 갑9), 가압류(갑6, 갑7) 등이 설정되었습니다.

신청 채권자는 경주농업협동조합 (갑8, 임의경매)입니다.

등기부채권 총액은 1,017,327,410원입니다.

3.3. 인수 권리 여부

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 현재 등기부 현황상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

해당 물건의 용도는 근린상가이며, 건물 이용 상태는 근린생활시설(휴게음식점, 상호: 카페보문)로 2개 호를 연결하여 이용 중입니다.

다만, 현재 휴업 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

보문관광단지 내에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 상권의 특성을 지니고 있습니다.

주변에는 관광시설, 숙박업소, 판매시설, 업무시설 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 집객력이 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건이 속한 경주 보문관광단지는 국내 최대 규모의 종합관광휴양지로서 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변에는 특급호텔, 콘도, 골프장, 컨벤션센터(HICO), 테마파크(경주월드), 워터파크, 박물관(자동차 박물관, 우양미술관, 동궁원 등), 각종 문화 및 휴게 시설 등이 밀집해 있습니다.

다양한 종류의 음식점, 카페, 쇼핑센터 등이 있어 관광객 및 이용객의 편의를 제공합니다.

5.2. 교통 편의성

대규모 관광단지 내 간선도로 인근에 위치하며, 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 보문호 주변으로 잘 정비된 자전거 도로와 산책로가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 상태

현재 휴업 상태로, 영업 재개 시 추가적인 투자나 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부상/실제 현황 차이

주의사항 및 물건 명세서상, 공부상 소재지는 신평동 150-10 외 9필지(총 10필지)이나 실제 합병되어 신평동 150-10번지에 소재한다고 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 및 관리에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 관련 서류 확인 시 유의해야 합니다.

6.3. 기타

관광단지 내 일부 시설(예: 콩코드호텔, 보문상가 등)이 폐업 또는 방치되어 흉물로 남아있는 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 관광 단지 전반의 이미지에 영향을 줄 수 있으나, 본 물건과는 직접적인 관련성이 없을 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 유원지, 관광단지, 온천원보호지구 등에 속해 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주 보문관광단지라는 뛰어난 입지에 위치한 근린상가입니다. 대규모 관광객 유동인구와 다양한 관광 시설이 밀집한 지역적 이점이 있습니다. 현재 휴업 상태이나, 단지 내 상가라는 점은 재개장 시 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 명확하게 파악되나, 성공적인 영업 재개를 위해서는 철저한 시장 조사와 운영 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경주 보문관광단지라는 대한민국 대표 관광지의 우수한 입지 조건

* 관광객을 통한 높은 유동인구 확보 가능성

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성

* 근린생활시설로서의 다양한 업종 전환 가능성

* 견고한 철골철근콘크리트 구조의 건물

9. 예상 입찰가

임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 명도 관련 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가는 801,000,000원이며, 등기부채권 총액은 1,017,327,410원입니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.