나이스옥션 법원경매 서산 2024타경752 [1] 충청남도 당진시 송악읍 청금리 394-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2024.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 청금리 소재 "청금리 마을회관" 남측 근거리에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 중소규모 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도, 거리 등을 고려시 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형의 경사 또는 평탄한 도로부지(대부분)로 이용중임.

기호(3,4,8): 공히 부정형의 경사 또는 평탄한 답기타로 이용중임.

기호(5): 사다리형의 유수지로 이용중임.

기호(6,9,10): 부정형(6) 또는 사다리형(9,10)의 경사 또는 평탄한 도로부지로 이용중임.

기호(7): 삼각형의 평탄한 공장부지 및 일부 법면으로 이용중임.

기호(11-14) : 부정형의 4필 일단의 토지로 공업용 건부지(현황 일부 원형지)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1-10) : 본건을 포함한 2차선 포장도로(우측부분은 인도 개설)를 이용이 가능함.

기호(11-14) : 본건 기호(12)의 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(2): 계획관리지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

기호(3): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 유수지, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

기호(6): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>

기호(7): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(9): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

기호(10): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(11): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(12): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(13): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(14): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

"부동산 감정평가명세표" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(15) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
내·외벽: 샌드위치판넬 마감
창호: 샷시창호 등임

- 기호(16) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽: 샌드위치판넬 및 강화유리 마감 등
내벽: 인테리어, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임

- 기호(17) : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
내·외벽: 샌드위치판넬 마감
창호: 샷시창호 등임

- 기호(18),(19) : 경량철골구조 기타지붕(강화유리) 단층 건물로서,
내·외벽: 유리 마감 등
창호: 유리 및 샷시창호 등임.(현황 유리파손 및 창호 탈착 상태임)

이용상태

-기호(15)는 공부 및 현황 공장, 기호(16)은 공부상 식당 및 기숙사이나 현황 작업장 및 기숙사 등으로 이용 중이며, 기호(17)은 공부상 연구소동이나, 현황 공실의 사무실과 창고 등으로 이용 중임.

-기호(18),(19)는 공부상 시험장이나 현황 이용폐쇄된 상태임.

설비내역

기호(15),(16),(17)의 건물에는 공히 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호(16) 2층(기숙사)에는 난방설비가 되어 있음.
(기호(17) 연구소동의 경우, 전기온수보일러가 설치되어 있으나, 작동여부는 확인불가 상태임)

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지, 산출근거 및 결정의견" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10. 지분매각
- 목록 11, 12, 13, 14. 지상 소재 제시외 건물 및 물건(감정평가서 상 ㉠ ~ ㉫)은 매각에 포함
- 목록 1, 3, 4, 8. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환)[발급 여부는 발급기관에 문의요함. 별지 사실조회서 첨부함]
- 목록 1, 3, 4, 8. 지목은 "답" 이나 현황상 도로 , 일부 도로의 갓길, 경사면 및 일부 농경지 상태임
- 목록 2, 5, 6, 9, 10. 지목은 "임야" 이나 현황상 일부도로 , 유수지로 이용중
- 목록 11. 지목은 "공장용지" 이나, 현황상 일부 자연림 상태임
- 목록 16. 공부 상 "식당 및 기숙사" 이나 현황 작업장 및 기숙사로 이용중
- 목록 17. 공부 상 "연구소동" 이나 현황 공실의 사무실과 창고 등으로 이용중(전기온수보일러가 설치되어 있으나 작동 여부 확인 불가)
- 목록 18, 19. 공부 상 "시험장" 이나 현황 이용폐쇄됨
- 목록 17. 제시외 수변전시설은 일부 단선 상태임
- 목록 15. 매각대상 아닌 임차인의 시설(기계기구류, 컨테이너, 쇠파이프조 천막지붕 창고 등) 존재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2024타경752 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 청금리 394-2

용도: 공장

감정가: 5,169,362,840원

1.3. 면적 정보

토지 총면적: 21,267.00㎡ (약 6,433.42평)

매각 토지 지분 면적: 17,951.7781㎡ (약 5,430.50평)

매각 건물 면적: 4,354.57㎡ (약 1,317.32평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

일괄매각: 해당

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 청금리 소재 "청금리 마을회관" 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입은 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도 및 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있습니다.

가장 최근의 근저당권(하나은행, 3,060,000,000원, 2022.11.14.접수)이 말소기준권리로서, 해당 권리 및 그보다 후순위 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나, 일부 등기부 요약에는 '인수'로 표시된 권리들이 있어, 정확한 권리 소멸 여부는 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '해당사항 없음'으로 기재되어 있습니다.

이는 통상적으로 모든 권리가 매각으로 소멸됨을 의미하나, 등기부상의 '인수' 표기와 상충될 수 있는 중대한 사안이므로, 입찰 전 법원이나 관련 기관을 통해 명확한 소멸 여부를 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: ㈜성

보증금: 70,000,000원

차임: 5,200,000원

사업 개시일: 2015-05-01

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음 (금액 합계: 0원)

* 임차인: 알

보증금: 0원

차임: 0원

사업 개시일: 2022-01-07

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

사업 개시일: 2019-12-19

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음

3.4. 특이사항

* 중복병합사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

* 목록 1, 3, 4, 8 토지는 지목이 '답'이나 현황상 도로, 일부 경사면, 농경지 상태입니다.

* 목록 2, 5, 6, 9, 10 토지는 지목이 '임야'이나 현황상 일부 도로, 유수지로 이용 중입니다.

* 목록 11 토지는 지목이 '공장용지'이나 현황상 일부 자연림 상태입니다.

* 일부 건물(목록 18, 19)은 공부상 시험장이었으나 현재 이용이 폐쇄된 상태입니다.

* 매각 대상이 아닌 임차인의 시설(기계기구류, 컨테이너, 창고 등)이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 산업 및 농업 복합 지역의 특성을 보입니다.

주변 공장 밀집도를 고려할 때, 해당 업종의 사업장으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 "청금리 마을회관"이 소재하며, 이는 지역 커뮤니티 시설로 활용될 수 있습니다.

편의시설, 주거시설, 학교 등은 본건 소재지 인근에서 상세하게 파악되지 않았으며, 공장지대의 특성상 생활 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 부채 부담

등기부상 총 채무액이 상당하며, 이는 잠재적 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

하나은행 근저당 30.6억원, 서울축산업협동조합 가압류 13.49억원, 하나은행 근저당 25.9억원 등 다수의 고액 채무가 확인됩니다.

6.2. 권리관계 복잡성 및 불확실성

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'과 등기부상의 '인수' 표기 간의 명백한 모순은 최대 리스크 요인입니다.

이는 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 권리 인수 또는 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 반드시 명확한 소명 자료를 통해 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 토지 일부 지분 매각

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요합니다.

공유자 우선매수 신고 가능성이 있어, 입찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 농지 취득 관련 규제

목록 1, 3, 4, 8 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.5. 임차인 현황

모든 임차인이 대항력이 없어 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나, 일부 임차인의 시설물이 매각 대상에 포함되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

6.6. 시설 상태

제시외 수변전시설의 일부 단선 상태 등 건물 및 부대시설의 일부 노후화 또는 파손 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.7. 주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보와 일반적인 공장지대의 특성을 고려할 때, 특정 혐오시설의 존재는 명시적으로 언급되지 않았습니다.

다만, 주변 환경이 공장, 농경지, 임야 등으로 혼재되어 있어, 혐오시설의 잠재적 존재 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 연면적을 갖추고 있습니다.

산업단지 인근의 입지적 장점을 가질 수 있으나, 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하며, '인수' 권리와 '소멸' 표기 간의 명확한 불일치로 인한 법적 불확실성이 매우 높은 물건입니다.

토지 지분 매각, 농지취득 관련 규제 등도 고려해야 할 사항입니다.

잠재적 리스크가 매우 크므로, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 없이는 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지 및 건물

넓은 토지와 다수의 건물은 특정 업종의 생산 및 물류 시설로 활용될 경우 가치가 있을 수 있습니다.

공장 밀집 지역 내 위치하여 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 재평가 가능성

만약 복잡한 권리 관계가 명확하게 해소된다면, 지역 내에서의 공장 부지로서의 가치가 재평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 등기부상 총 채무액(약 150억원 이상으로 추정)이 감정가(약 51.7억원)를 훨씬 상회하고 있으며, 권리 관계의 중대한 불확실성이 존재합니다.

특히, '인수'되는 권리의 규모와 성격을 정확히 파악하기 전까지는 합리적인 입찰가 산정이 매우 어렵습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 일반적인 시장 가격이나 감정가보다는 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는, 법원 매각물건명세서 재확인, 등기부상의 모든 '인수' 권리에 대한 구체적인 금액 및 조건 파악, 현장 조사 결과 종합 등 심층적인 추가 분석이 선행되어야 합니다.

현재로서는 권리 관계 리스크를 반영하여 감정가의 50% 이하 수준에서 신중하게 접근해야 할 것으로 보입니다.

(참고: 본 물건은 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하는 조건이 있으나, 해당 보증금 액수가 명확히 제시되지 않아 고려하지 못했습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.