나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8179 [1] 대구광역시 남구 대명동 OOOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""성명119안전센터"" 남동측으로 인접하며, 부근 일대는
단독주택, 일반상가 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로(대명남로) 등이 있
어 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""주거용 건부지""입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3미터 보도블럭포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가) 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층건으로
외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지, 목재, 테라코트 및 타일 등 마감
바닥 : 장판, 화강석, 목재 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 이중창

이용상태

1-가) 1~3층 공히 주택입니다.

설비내역

위생설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하오니 경매시
참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 건물 옥상에 별지 ""사진용지""와 같이 가정용 태양광발전설비 설치되어 있습니
다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록1 옥상에 소재하는 가정용 태양광발전설비(3kw)는 부속설비로 판단되어 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본건은 대구광역시 남구 대명동 1488-12번지에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 786,671,800원입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 283.70㎡(약 85.8평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 432.63㎡(약 130.9평)이며, 제시외 건물 면적 77.30㎡가 포함되어 있습니다. 건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 단독주택이며, 건축물대장상 '단독주택(5가구)'로 등재되어 있습니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자 송 *의 부동산 임의경매로 진행됩니다. 사건번호는 대구지방법원 2025타경8179 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "성명119안전센터"에서 남동측으로 인접하고 있으며, 주변 일대는 단독주택과 일반상가가 형성된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로(대명남로)가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 장방형에 가까운 형태로, 인접지와 등고 평탄한 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 3미터의 보도블럭 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지: 1997-03-27 소유권이전(김권심), 2012-11-08 전세권설정(류 45,000,000원, 인수), 2014-08-08 근저당(송라신용협동조합 455,000,000원, 말소), 2025-05-23 임의경매(송라신용협동조합, 말소)가 등기되었습니다. 말소기준권리는 2014-08-08 접수된 근저당권입니다.

* 건물: 1997-08-23 소유권보존(김권심), 2012-11-08 전세권설정(류 45,000,000원, 인수), 2014-08-08 근저당(송라신용협동조합, 말소), 2025-05-23 임의경매(송라신용협동조합, 말소)가 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 71,000,000원, 전입/확정/배당신고일자 1999-08-26/1999-08-26/2025-07-15, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 전입일자 1999-06-24, 대항력 있음.

* 류 : 보증금 70,000,000원, 전입/확정/배당신고일자 1991-11-09/2011-10-04, 대항력 있음. (1차 보증금 증액분 25,000,000원 포함, 2024-07-09 확정일자)

* 김 : 보증금 80,000,000원, 전입일자 2014-09-12, 확정일자 2022-06-24, 배당신고일자 2025-07-16, 대항력 없음.

* 석 : 보증금 0원, 전입일자 1999-08-26, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 전입일자 2023-04-25, 대항력 없음.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(2014-08-08 근저당)보다 앞선 권리인 류 의 전세권설정(2012-11-08, 45,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다.

대항력 있는 임차인으로 김 (보증금 0원)과 류 (보증금 70,000,000원)가 있습니다. 특히 류 의 경우 등기부상 전세권(45,000,000원)이 이미 인수되는 권리로 확인되었습니다.

그 외 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원이나, 류 의 전세권 45,000,000원은 별도로 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 연립다세대 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주택 유형 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

4.2. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

* 2026년 7월 14일: 대명동 1593-14 삼아맨션(연립다세대, 1978년식, 51.471㎡) 7,500만원 거래.

* 2026년 7월 8일: 대명동 348-5 가람홈즈(다세대, 1997년식, 24.85㎡) 1,000만원 거래.

* 2026년 7월 1일: 대명동 1918-14 삼각파크빌(다세대, 2003년식, 75.265㎡) 12,300만원 거래.

상기 거래 금액들은 본건 물건의 감정가(약 7.8억원)와 큰 차이를 보이며, 이는 주택 유형, 면적, 건축 연도 등 여러 요인의 차이 때문으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

인근에 시내버스승강장 및 대명남로 등 주요 도로가 있어 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 (보증금 0원) 및 류 (보증금 70,000,000원)는 대항력을 보유하고 있습니다. 특히 류 의 전세권 45,000,000원은 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 정확한 확인과 법률적 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 부합물

건물 면적 외 77.30㎡의 제시외 건물이 있으며, 옥상에 가정용 태양광 발전설비(3kw)가 부속설비로 포함 평가되었습니다. 이에 대한 실제 현황 및 법적 소유 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

건물 전체의 임대 관계가 '미상'으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 계약 내용에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 3층 단독주택으로, 감정가는 7.8억원 수준입니다. 건축물대장상 '단독주택(5가구)'으로 기재되어 있어 다가구 주택으로서의 활용 가능성이 있습니다.

권리분석상 류 의 전세권 45,000,000원이 말소되지 않고 인수되는 점이 가장 큰 특징이며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 다가구 활용 기대

3층 규모와 '5가구' 등재 내용을 바탕으로, 임대 수익 창출이 가능한 다가구 주택으로 운영할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 인수 권리 반영

류 의 전세권 45,000,000원이 인수됨을 명확히 인지하고, 이를 총 투자 비용에 반영하여 합리적인 투자를 계획할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 786,671,800원입니다.

권리분석 결과, 류 의 전세권 45,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 및 태양광 설비 등 추가 확인 사항을 고려할 때, 인수되는 권리(전세권 45,000,000원)를 제외한 예상 입찰가는 약 680,000,000원으로 산정됩니다.

따라서 총 매수 비용(예상 입찰가 + 인수 전세권)은 약 725,000,000원이 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.