나이스옥션 법원경매 공주 2025타경70 [1] 충청남도 청양군 운곡면 위라리 134 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강감정 · 평가일 2025.06.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 청양군 운곡면 위라리 소재 ""위라1리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 대체로 부정형 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용중이며, 기호(3)는 부정형 완경사지로서 전, 주택 부속토지 및 일부 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건기호(1,3) 토지는 지적도상 맹지이나 본건 남동측으로 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 기호(1,3)은 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(800m이내의 지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

기호(3) 토지는 공부상 전이나 현황 일부 주택 부속토지 및 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물로서,
- 외벽: 치장벽돌 마감 등,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물[기호 ㉠~㉥], 제시외 수목 등[기호 ⓐ,ⓑ] 등이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목등 포함
목록3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 원상회복명령 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경70 (1)

소재지: 충청남도 청양군 운곡면 위라리 134

용도: 단독주택

감정가: 290,567,800원 (2억 9,056만 7,800원)

토지면적: 1686.00㎡ (약 510.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 97.37㎡ (약 29.46평)

건물 제시외 면적: 123.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OO (문성만)

채권 총액: 230,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 충청남도 청양군 운곡면 위라리 소재 "위라1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 단독주택 및 자연림 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

* 토지 이용상태: 기호(1) 토지는 대체로 부정형의 완경사지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 부정형의 완경사지로 일부는 전, 일부는 주택 부속토지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 남동측으로 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(800m 이내 지역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 6일 접수된 문성만 근저당권(채권액 230,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 미소멸 권리: 보고서 상에는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 명시가 없습니다. 다만, '지상권개요' 항목이 비어있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채권자: 본 건은 문성만(근저당권자 및 임의경매 신청자)에 의해 임의경매로 진행되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 등기부 상 명시된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

* 주변 개발 동향: 청양군에서는 폐미곡창고 등 방치된 시설을 정비하여 귀농·귀촌인 및 청년층을 위한 주거 시설 및 정주 공간으로 조성하는 사업을 추진하고 있습니다. 이는 지역 활성화 및 인구 유입을 위한 노력의 일환으로 볼 수 있습니다.

* 편의시설: 검색 결과에서 청양고추문화마을, 사자산마을(농촌체험휴양마을), 청양고운캠핑장 등이 언급되어 있어, 농촌 체험 및 휴양 관련 시설이 일부 존재함을 알 수 있습니다. 또한, 위라리1구 마을회관이 인근에 있어 지역 커뮤니티 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

* 주변 시세:

* 청양군 운곡면 지역의 부동산 매물 정보에 따르면, 시골집, 농가주택, 전원주택 등의 매물이 다양한 가격대에 형성되어 있습니다.

* 예시로, 운곡면의 농가주택이 5,512만원(약 689평 토지)에, 다른 농가주택(21평)이 2억원에, 운곡면 신대리 전원주택(717평 토지 포함)이 3억 5천만원에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다.

* 또한, 운곡면 모곡리 단독주택 경매 물건이 1회 유찰 후 1억 7천만원대(435평 토지, 66평 건물)로 제시된 사례가 있습니다.

* 이는 본건의 감정가(약 2.9억원)와 비교할 때, 지역 내 부동산 가격 편차가 존재함을 시사합니다.

1.4. 건물 정보

* 구조 및 용도: 벽돌구조, (철근)콘크리트 지붕의 1층 단독주택입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 태양광발전, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물(기호 ㉠~㉥) 및 수목(기호 ⓐ,ⓑ)이 포함되어 있으며, 이는 감정평가 시 간이 실측 사정되어 평가되었습니다.

* 건축물 표제부 정보:

* 건축물대장 상 주소는 충청남도 청양군 운곡면 위라리 134번지이며, 도로명 주소는 사라동길 57-9입니다.

* 건축물대장 상 대지면적은 729㎡ (약 220.53평)으로 기재되어 있으나, 본건 토지 전체 면적은 1686.00㎡ (약 510.04평)입니다.

* 건축면적 및 연면적은 97.37㎡ (약 29.46평)입니다.

* 건폐율 및 용적률은 각각 13.36%입니다.

* 건축물 사용승인일은 2005년 6월 27일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 농지에 해당하는 부분에 대해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 제시외 건물이나 수목 등이 포함되어 있어, 매각 이후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 경사지: 지적도상 맹지이며, 토지가 부정형의 완경사지로 이루어져 있어 토지 활용 및 건축에 제약이 있을 수 있습니다.

* 이해관계인 부재: 이해관계인의 부재로 인해 임대 내역 등이 미상으로, 실제 점유 및 이용 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과에서 청양군 운곡면 일대에 유기성 하수슬러지 처리 시설 건립 반대 주민 집회 사례가 확인되었습니다. 해당 시설이 본건과 직접적인 관련은 없으나, 지역 내 잠재적인 환경 문제 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 청양군 운곡면 위라리에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 계획관리지역에 속하며, 주변 환경은 농경지와 단독주택, 자연림이 혼재된 농촌 지역입니다. 접근성은 보통 수준이며, 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 단독주택은 벽돌구조의 1층 건물로 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 제시외 건물 및 수목도 포함되어 있습니다. 권리관계는 근저당권이 말소기준이 되어 낙찰 후 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 발급 의무와 원상회복 명령 가능성 등 주의해야 할 사항이 있습니다. 지역 내에서 농촌 공간 정비 및 귀농·귀촌 지원 사업 등이 추진되고 있어 향후 지역 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 하수슬러지 처리 시설 건립 관련 주민 반대 사례가 나타나, 잠재적인 환경 문제에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 잠재력: 청양군은 귀농·귀촌 지원 정책 등 농촌 활성화를 위한 노력을 기울이고 있으며, 이는 지역 부동산의 잠재적 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

* 포함된 부속물: 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어, 이를 활용하거나 정리함에 따라 추가적인 가치 창출 또는 비용 절감이 가능합니다.

* 토지 활용 가능성: 계획관리지역으로 향후 건축 또는 개발 시 용도 제한이 상대적으로 적어, 장기적인 관점에서 토지 활용 계획을 세울 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 유사한 면적의 토지 및 주택 시세 대비 감정가가 적정하거나, 향후 유찰 시 더욱 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 290,567,800원입니다. 주변 시세 분석 결과, 청양군 운곡면 지역의 단독주택 및 토지 매물 가격은 5천만원대부터 3억 5천만원대까지 다양하게 형성되어 있으며, 경매 물건의 경우 유찰 시 1억 7천만원대에도 거래되는 사례가 있습니다.

토지 면적 1686㎡ (약 510평)과 건물 면적 97.37㎡ (약 29평), 그리고 제시외 건물 및 수목을 고려할 때, 본 건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수, 원상회복 명령 가능성, 맹지 및 경사지라는 점 등은 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

따라서, 입찰 시에는 현장 조사와 권리 분석을 통해 정확한 현황을 파악하고, 제시된 리스크 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

잠재적 투자 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 220,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최적의 입찰가는 경매 진행 상황, 현장 답사 결과, 유사 물건의 낙찰 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.