나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11791 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 시장리 27-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청남도 천안시 서북구 입장면 시장리 71 소재 '풍년저수지' 북서측 인근에
위치하며,부근은 지방도를 따라 점포 등이 소재하며, 후면으로 자연부락, 농경지, 임야
등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 기호 (1)까지 소형 차량 및 농기계 출입이 가능하며 부근에 버스정류소가 소재하여
교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 세장형의 토지로 인근필지와 등고 평탄하며 농경지(과수원 : 포도 식재)로 이용
중임.

인접 도로상태

기호(1) 본건 북서측으로 로폭 약 2m 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)도시지역(천안도시지역), 생산녹지지역

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>,
농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 시장리 27-1 지상에 제시외 건물 (ㄱ)(ㄴ)(ㄷ)(ㄹ)(ㅁ)이 소재함.
(ㄱ) 컨테이너 박스 단층 창고 약 18㎥
(ㄴ) 판넬조 기타지붕 단층 화장실 약2.2㎥
(ㄷ) 철파이프조 비닐하우스 창고 약 120㎥
(ㄹ) 포도나무 약 1100주
(ㅁ) 수목 약40주(단풍나무, 옻나무, 가시오가피 등)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 마상임.

기호(1) 시장리 27-1 지상에 제시외 건물 (ㄱ)(ㄴ)(ㄷ)(ㄹ)(ㅁ)이 소재하나 독립적으로
이용 가능한 물건이 아니므로 토지 평가시 토지에 영향이 없다고 판단되어 구애 없이
평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환). 제시외 수목(감정평가서상 ㄹ,ㅁ) 포함. 이동식 컨테이너 박스 창고. 화장실, 비닐하우스 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11791 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 시장리 27-1

용도: 과수원

감정가: 647,740,000원

토지면적: 3043.00㎡ (약 920.6평)

토지지분: 3043㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 1140.00㎡ (본건 토지 지상에 제시외 건축물 및 수목이 소재하나, 본 물건의 매각 대상은 토지임)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전대덕새마을금고 (검색 결과 확인됨)

1.1. 1.등기부 요약

접수일자: 1984-01-28, 소유권이전 (조중인)

접수일자: 2017-09-22, 소유권이전 (정헌도, 협의분할에 의한 상속)

접수일자: 2021-03-15, 근저당권 (대전대덕새마을금고, 444,000,000원) - 말소기준권리

접수일자: 2021-03-15, 지상권설정 (대전대덕새마을금고) - 말소

접수일자: 2025-05-26, 임의경매 (대전대덕새마을금고, 445,439,788원) - 말소

등기부채권 총액: 444,000,000원

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 시장리 71 소재 '풍년저수지' 북서측 인근에 위치함. 지방도를 따라 점포 등이 소재하며, 후면으로는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 소형 차량 및 농기계 출입이 가능하며, 부근에 버스정류소가 소재하여 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태: 세장형의 토지로 인근 필지와 등고 평탄하며, 농경지(과수원: 포도 식재)로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 로폭 약 2m 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 생산녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 농업진흥구역.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지임.

말소기준권리: 2021년 3월 15일 접수된 대전대덕새마을금고의 근저당권(을5)임.

소멸되는 권리: 말소기준권리를 포함하여 을5, 을6(지상권), 갑3(임의경매개시결정) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 기존 등기된 소유권 이전 등도 매각으로 소멸됨.

소멸되지 않는 권리: 등기부요약 상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 을6 지상권은 말소 예정임)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 불명확하나(마상임), 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됨.

1.4. 상권분석

본건은 농업진흥구역 내 농경지(과수원)로, 지방도를 따라 일부 점포가 소재하나 전반적으로 농경지 및 자연취락 지역에 해당함. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 농업 관련 입지로서의 가치를 평가할 필요가 있음.

1.5. 생활정보

주변 환경: '풍년저수지' 인근의 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치함.

교통: 소형 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

이용 현황: 현재 포도 식재 과수원으로 이용 중임.

제시외 물건:

* 컨테이너 박스 창고: 토지에 포함되어 있음.

* 포도나무 약 1100주 및 수목 약 40주 (단풍나무, 옻나무, 가시오가피 등): 토지에 포함되어 있으며, 감정평가서상 제시외 수목(ㄹ,ㅁ)으로 포함 매각됨.

* 화장실, 비닐하우스: 매각 제외 대상임.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수자는 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요함. 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는 등 법적 문제가 발생할 수 있음.

토지 이용 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 행위 등에 제한이 따를 수 있음.

도로 접근성: 북서측으로 약 2m 폭의 비포장도로에 접하여 차량 통행에 일부 불편이 있을 수 있음.

제시외 건물 및 수목: 컨테이너 박스 창고는 포함되나, 화장실 및 비닐하우스는 제외되어 있어 이에 대한 명확한 확인 및 관리가 필요함. 제시외 수목은 포함 매각됨.

수목 포함 매각: 포도나무 등 제시외 수목이 포함 매각되므로, 이에 대한 처리 계획이 필요함.

주변 환경: 천안시는 생활폐기물 소각시설 대체 사업을 추진 중이나 (2031년 완공 목표), 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않음. 다만, 넓은 의미의 지역 개발 계획 등을 고려할 필요는 있음. (천안시는 혐오시설 주변지역 지원사업을 진행하고 있음)

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면에 위치한 생산녹지지역 내 농업진흥구역 토지로, 현재 포도 과수원으로 이용 중임. '풍년저수지' 인근의 자연 경관과 함께 지방도를 따라 점포가 혼재되어 있는 지역에 속하며, 소형 차량 및 농기계 접근이 가능한 2m 폭의 비포장도로에 접해 있음. 경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 이를 미제출 시 매수보증금 미반환 등의 불이익이 발생하므로 유의해야 함. 또한, 생산녹지, 가축사육제한, 농업진흥구역 등의 법적 제한이 존재함. 컨테이너 박스 창고, 포도나무 및 기타 수목은 포함 매각되나, 화장실 및 비닐하우스는 매각 제외 대상이므로 현황을 정확히 파악해야 함.

1.8. 투자 포인트

천안시 지역 내 농지: 충청남도 천안시는 꾸준히 발전하고 있는 도시로, 개발 잠재력을 가진 지역 내 농지라는 점에서 투자 가치가 있을 수 있음.

과수원 운영 경험 활용: 현재 과수원으로 이용 중이므로, 관련 경험이 있는 투자자라면 즉시 운영을 이어가거나 생산성 향상을 통해 수익을 증대시킬 수 있음.

토지 가치: 건물 없이 토지 자체의 가치를 중심으로 매각이 진행되므로, 토지의 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 현 시점에서의 정확한 시세 정보 및 투자 분석 자료가 제한적이므로 예상 입찰가를 산정하기 어려움. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 토지의 최근 실거래가, 지역 개발 계획, 농업 생산성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.