나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [1] 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 2층202호 (신당동,에스씨그린아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16, 101동 2층202호 (신당동, SC그린아파트)

용도: 아파트

감정가: 132,800,000원

건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지 지분: 0㎡ (대지권 미등기)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 박

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동에 위치하며, '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로상의 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다. 대중교통 편의성은 보통으로 판단됩니다.

도로 상태: 단지 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로를 통해 접근할 수 있으며, 도로의 폭, 계통, 연속성 등 도로 여건은 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준 권리: 2011년 12월 15일자 박윤숙 앞으로 설정된 근저당권(7억 5천만원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

주요 권리 사항:

* 유치권 신고: 주식회사 다흰이 2026년 2월 25일 용역비 9억 3천 9백만원으로, 도명엔지니어링(주)가 2026년 6월 24일 공사대금 6천 9백 3십만원으로 유치권을 신고하였으나, 해당 유치권들의 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

* 대지권 미등기: 본 건은 집합건물이지만 대지권이 미등기된 상태입니다. 이에 따라 대지권의 유무 및 가치 산정이 불확실합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면 지상권은 소멸되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 확인되지 않았습니다 (미상).

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재된 근교 주거 및 개발지역입니다. 인근에 '천안시 농수산물 도매시장'이 위치하여 관련 수요가 있을 수 있으나, 일반적인 상업 시설 밀집 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용 상태: 본 건은 SC그린아파트 101동 2층 202호로, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 2층에 위치합니다. 전용면적 59.99㎡(약 18.15평)으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축 연도: 사용승인일이 2023년 04월 20일로, 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

분양면적: 본 건의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건은 건물만 매각 대상으로, 대지권이 미등기된 상태입니다. 이는 토지에 대한 권리가 불확실함을 의미하며, 추후 건물 사용 및 처분에 있어 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다. 최저매각가격 또한 대지권을 제외한 건물만의 평가액으로 산정되었습니다.

유치권: 총 약 10억원을 상회하는 거액의 유치권 신고가 두 건 존재하며, 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다.

건물만 매각: 토지 소유권이나 대지권이 포함되지 않은 건물만 매각되므로, 건물 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2023년으로 비교적 신축에 가까운 아파트입니다. 하지만 '대지권 미등기' 및 '건물만 매각'이라는 중대한 법적, 재산적 위험을 안고 있으며, 더불어 거액의 '유치권' 신고가 있어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담 가능성이 매우 높은 물건입니다. 이러한 여러 불확실성으로 인해 일반적인 아파트 경매와는 차원이 다른 신중함과 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축에 가까운 건물 상태: 2023년 사용승인으로 건물의 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

시세 대비 잠재적 가격 메리트: 만약 대지권 및 유치권 문제를 해결할 수 있다면, 현재 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나 이는 매우 높은 위험 부담을 전제로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대지권 미등기, 건물만 매각, 그리고 성립 여부가 불확실한 다액의 유치권 신고와 같은 심각한 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 최저매각가격(132,800,000원)을 기준으로 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서 잠재적 인수 금액 및 추가로 발생할 수 있는 제반 비용(대지권 확보 비용, 유치권 해결 비용 등)을 정확히 산정하기 어려운 상황입니다. 따라서, 낙찰 후에도 상당한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고, 본인이 감수할 수 있는 최대 위험 수준을 명확히 파악한 뒤 보수적으로 입찰에 임하는 것이 필수적입니다. 구체적인 입찰가 결정은 반드시 법률 및 부동산 전문가와 충분한 상담을 거친 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.