나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11781 [1] 충청남도 아산시 권곡동 96-1 서해그랑블2차아파트 201동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 ""권곡초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 제1층 제104호로

외벽:시멘트몰탈위 페인트 마감, 석재붙임마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샷시창호

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형토지로 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 대로, 서측과 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

96-1
도시지역 , 제2종일반주거지역(2016-11-09) , 지구단위계획구역(아산권곡서해그랑블아파트(2차)) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2020-01-23)(온양-중로-3-12)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-12)(충무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-05)(온양제일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
<추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.
166-6
도시지역 , 제2종일반주거지역(2016-11-09) , 지구단위계획구역(아산권곡서해그랑블아파트(2차)) , 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-1)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2020-01-23)(온양-중로-3-12)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-12)(충무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-05)(온양제일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
<추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11781 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 충청남도 아산시 권곡동 96-1, 서해그랑블2차아파트 201동 1층 104호

토지면적: 50.65㎡ (약 15.32평)

건물면적 (전용면적): 84.9959㎡ (약 25.71평)

감정평가액: 217,000,000원

매각기일: (정보 없음)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공일자: 2009년 5월 1일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 "권곡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 여건: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

도로 접근성: 본건이 속한 아파트 단지는 북측으로 대로, 서측 및 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접해 있어 단지 접근성이 양호합니다.

주변 시설: 인근에 권곡초등학교, 충무초등학교, 온양제일유치원 등 교육시설이 위치하고 있으며, 근린상가 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2011년 5월 20일자 신한은행의 근저당 132,000,000원입니다.

소멸 예상 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 채권자: 본 경매 사건의 채권자는 신한카드주식회사입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 구체적인 임대차 관계는 미상임.

*임차인 정보가 미상이나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 임차인이 존재하더라도 보증금 반환 의무는 인수하지 않습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.*

1.3. 상권분석

지역 특성: 아산시 권곡동 일대는 안정적인 주거 기능을 갖춘 지역으로, 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 조화롭게 분포되어 있습니다.

상업 시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린상가가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

개발 잠재력: 본건은 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경: 권곡초등학교, 충무초등학교 등 다수의 교육기관이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

편의시설: 단지 내 및 인근 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경: 총 741대의 주차 공간(지하 620대, 지상 121대)을 확보하고 있으며, 현대적인 공동주택의 편의시설(노인정, 보육시설, 주민공동시설 등)을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 경매 및 유동화 물건: 본 건은 동일 물건에 대한 다른 경매 사건(2025타경12701)이 존재하며, 유동화 관련 채권이 얽혀 있는 물건입니다. 이로 인해 복잡한 권리 관계가 형성될 수 있으므로, 매각물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

미확인 임대차 관계: 비록 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다.

권리관계 복잡성: 등기부등본 상 다수의 채권·채무 관계가 존재하며, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최종 낙찰 전 권리 관계를 다시 한번 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 권곡동에 위치한 서해그랑블2차 아파트로, 아산 시내의 안정적인 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

해당 아파트는 2009년에 준공되어 약 17년의 연식이 되었으나, 준수한 건축 구조와 편의시설, 넉넉한 주차 공간을 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

교통 및 교육, 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실거주 목적의 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

다만, 중복 경매 및 유동화 물건이라는 특수성은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

가격 경쟁력: 감정가 2억 1,700만원 대비 최근 실거래가(2026년 4-5월)가 1억 9,500만원에서 2억 900만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공합니다.

입지적 강점: 아산시 권곡동이라는 수요층이 두터운 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

전용 면적: 85㎡ (약 25.7평)의 전용면적은 3인 이상 가구도 충분히 거주할 수 있는 실용적인 공간입니다.

편리한 생활 인프라: 단지 내 및 인근의 다양한 편의시설과 우수한 교통망은 거주 편의성을 높여줍니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 4월~5월):

* 2026년 4월 19일 (7층, 84.99㎡): 209,000,000원

* 2026년 4월 16일 (9층, 84.79㎡): 205,000,000원

* 2026년 5월 23일 (2층, 84.99㎡): 195,000,000원

본 물건은 1층에 해당하며, 최근 거래된 2층 매물이 195,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세 하단은 1억 9,500만원, 상단은 2억 900만원으로 형성되어 있습니다.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 적정 시세는 1억 9,500만원 ~ 2억 500만원 수준으로 판단됩니다.

중복 사건, 유동화 물건 등 특수성을 고려하고, 첫 입찰 시 유찰 가능성 및 향후 가격 조정 가능성을 염두에 둔다면, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가격을 결정하는 것을 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 1억 9,000만원 ~ 2억 500만원

(상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 물건 상태, 명도 가능성, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.