나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502426 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 ""금산향교"" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 관공서 및 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며 도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 일반상업지역(금산), 소로2류(폭 8m~10m)(금산)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

적벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
- 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내 벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""의견서"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 및 목록2 발코니, 외부계단 등은 감정평가 및 매각에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502426 (1)

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 상리 49-10

용도: 단독주택

감정가: 169,092,440원

토지면적: 98.50㎡ (약 29.8평)

건물면적: 115.53㎡ (약 35.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대커머셜 (현OOOOOOOOO)

건축년도: 1989년

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 "금산향교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 관공서 및 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

토지이용: 장방형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접도로: 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며 도로상태는 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 03월 11일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (채권액 7,830,000원)이며, 본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임승택

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-30

* 확정일자: 2023-03-21

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 45,000,000원

* 박혜옥

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-11-21

* 확정일자: 2019-07-16

* 배당신고일자: 2025-07-04

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 30,000,000원

* PAGARIGANMARILOU

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* PAGARIGANRONALD

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

인수 가능한 총 보증금: 75,000,000원 (임승택 45,000,000원 + 박혜옥 30,000,000원)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 단독주택, 공동주택, 관공서, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있음.

용도지역: 도시지역(금산), 일반상업지역(금산)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상업적 활용 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 시설: "금산향교" 동측 인근에 위치하며, 관공서 및 공공시설 접근성은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 임승택(45,000,000원) 및 박혜옥(30,000,000원)의 보증금 총 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 하는 핵심 리스크 요소임.

제시외 건물: 제시외 건물 및 목록2 발코니, 외부계단 등이 감정평가 및 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역(2024-10-08), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

현장 확인: 건물 내부 이용상태는 현장 조사 시 폐문 부재로 확인되지 않아, 실제와 차이가 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 상기 토지이용계획 상의 제한 사항은 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 금산군 금산읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 169,092,440원임. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총 75,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으므로, 실질적인 취득 비용을 면밀히 분석해야 함. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 지역 내 단독주택으로서의 가치와 더불어 도시지역 및 일반상업지역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성도 있음.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 가치: 단독주택으로서 안정적인 주거 기능 보유.

지역 개발 잠재력: 도시지역 및 일반상업지역 지정으로 인한 향후 가치 상승 기대.

경매를 통한 취득 기회: 인수 보증금 부담을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 169,092,440원

인수 보증금 합계: 75,000,000원

감정가 기준 실질 취득 금액: 169,092,440원 - 75,000,000원 = 94,092,440원.

주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가(4,800만원 ~ 6,700만원)는 본건 단독주택의 시세와 직접 비교하기 어려우나, 이는 본 건의 감정가액이 상대적으로 높음을 시사함.

따라서, 본 물건의 입찰가 결정 시에는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(94,092,440원)을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 경쟁 상황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.