나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3234 [1] 대전광역시 동구 가양동 295-26 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 ""가양초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택으
로서, 본건 주위는 단독 및 소규모공동주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재되어 있는
주거지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상5층 건물내 다세대주택 303호로서
(사용승인일: 2002.07.10)
외벽: 자연석 돌붙임 및 몰탈위페인팅
내벽: 벽지 및 일부 타일 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형, 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대정화구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여
평가하였음.

물건 비고

- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3234 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 295-26 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 62,000,000원

토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

토지지분: 21.59㎡ (약 6.53평)

건물면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물지분: 34.22㎡ (약 10.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국도로공사

특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, 가양초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 대체로 세장형의 평탄한 토지로, 다세대주택의 부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 상태: 남동측으로 포장된 도로와 접면하여 차량 진출입 및 이용이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대정화구역으로 지정되어 있습니다.

* 인근 시설: 가양초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 일반적인 주거지역의 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 혐오시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 24일자 한국도로공사 명의의 전세권 설정 등기(말소예정)입니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 육태균 (2007-02-08), 원종남 (2022-02-25)

* 전세권 설정: 한국도로공사 (2022-02-24, 58,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 소멸 예정

* 가압류: 이수빈 (2024-02-22, 85,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 가압류: 이재영 (2025-03-18, 85,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매 개시 결정: 한국도로공사 (2025-05-30, 58,000,000원)

* 등기부채권 총액: 228,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 주거 기능 중심의 지역으로, 인근에 분포한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들이 50,000,000원에서 73,000,000원 사이의 거래가격을 형성하고 있습니다.

* 본 건은 주변 사례 대비 건축 연식이 오래되었고 면적이 작으나, 재매각 물건이라는 점에서 시장의 관심도에 따라 추가적인 가격 조정 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: 가양초등학교가 가까이 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 상점 및 생활 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 이전 경매에서 유찰되거나 매각되지 않은 이력이 있는 재매각 물건입니다. 이는 시장의 관심 부족 또는 가격 요인 등의 잠재적 이슈를 시사할 수 있습니다.

* 임대차 현황 미상: 현재 임대 관계는 확인되지 않았으며, 거주자가 부재한 상태에서 평가되었습니다. (주의: 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 높은 매수신청보증금: 특별매각조건으로 인해 최저매각가격의 20%에 해당하는 금액이 매수신청보증금으로 요구됩니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 수준으로, 입찰 시 자금 계획에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 가양동에 위치한 다세대주택으로, 가양초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 통상적인 매수신청보증금보다 높은 20%의 보증금은 투자 시 유의해야 할 요소입니다. 주변 시세 및 본건의 면적, 건축 연식을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 초등학교 인접 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치하여 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건으로서 이전 경매 대비 경쟁이 완화되거나 가격적인 메리트를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(50,000,000원 ~ 73,000,000원)와 본건의 면적(34.22㎡), 건축 연식(2002년), 감정가(62,000,000원) 및 재매각 물건임을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 58,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰 가능성을 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. (주의: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.