나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15747 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도경찰청"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
각종 근린생활시설 및 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 내 제7층 제702호로서,

외벽: 돌붙임 등 외장석재 마감 등
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급, 배수시설,화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로 형성된 세장형의 평지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 노폭 약 35미터, 20여 미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목리 960 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)(접합), , 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>
목리 961 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15747 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960, 내포에드가오피스텔2차 7층 702호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

건물면적: 32.87㎡ (약 9.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

임차인 현황: 대항력 있는 임차인(이현숙) 존재 (보증금 83,000,000원, 전입 2022.02.15, 확정 2023.06.09)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 접근 도로: 서측 및 북측으로 노폭 약 35미터, 20여 미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

* 토지 이용 계획:

* 목리 960: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구.

* 목리 961: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 경우, 2023년 7월 7일 접수된 무안새마을금고의 가압류(금 405,997,900원)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (이현숙): 2024년 2월 27일 접수, 보증금 83,000,000원. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 무안새마을금고 가압류(갑5)를 포함하여, 그 이후 접수된 가압류(갑6) 및 강제경매(갑7)는 매각으로 인해 말소됩니다.

* 이전의 소유권 관련 등기(갑3, 갑4)도 정리될 것으로 보입니다.

* 총 등기부채권액: 약 1,244,392,690원.

* 권리분석 요약: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 83,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 건물이 위치한 삽교읍 목리는 충청남도청 이전 신도시의 중심상업지역으로, 다양한 관공서, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 개발 호재: 도청 이전 신도시 개발 예정 지구에 속해 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 상업 활동에 지장을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 확인 시 더욱 상세한 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 관공서 및 업무시설 밀집으로 인한 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근이 편리하고, 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 생활권역 내 이동 및 외부 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 환경을 제공하며, 주변 인프라와 더불어 주거 만족도가 높은 지역으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(이현숙)의 보증금 83,000,000원 중 잔액 인수 가능성입니다. 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 이는 매수인이 직접 부담해야 하는 추가 비용이 됩니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 가압류 및 채권이 설정되어 있어, 경매 절차 진행 및 등기부 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (대부분 말소 예정이나, 최종 확인은 필수입니다.)

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 내 유사 부동산의 수급 상황에 따라 향후 시세 변동이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도청 이전 신도시의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 개발 잠재력이 우수한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 존재하며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따른 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 따라서, 임차인과의 원만한 해결 방안 모색 및 정확한 권리 분석을 통해 인수 금액을 최소화하는 전략이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 충청남도청 이전 신도시의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 상업 및 업무시설 밀집: 풍부한 유동인구를 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성.

* 최근 매매 사례: 2025년 1월, 본건과 동일한 면적(32.87㎡)의 오피스텔이 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(120,000,000원) 및 향후 투자 가치를 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 유사 면적(32.87㎡) 매매가: 110,000,000원 (2025년 1월)

인수 가능한 임차인 보증금: 83,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 83,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 따라서 총 실질 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 최근 유사 면적의 매매가가 110,000,000원인 점을 고려할 때, 총 매수 비용이 이를 크게 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이론적으로 총 매수 비용을 110,000,000원으로 맞추려면, 입찰가는 110,000,000원 - 83,000,000원 = 27,000,000원으로 계산됩니다. 하지만 경매 시장에서 이러한 낮은 가격으로 입찰이 결정되는 경우는 드뭅니다.

따라서, 감정가 대비 할인율을 적용하되, 총 실질 매수 비용이 시장가 수준을 크게 벗어나지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

이 범위 내에서 입찰 시, 총 실질 부담액은 153,000,000원 ~ 168,000,000원이 됩니다. 이는 최근 매매가 110,000,000원보다 높은 수준이나, 경매 과정에서의 할인, 향후 시세 상승 가능성, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰 여부 및 금액을 결정해야 합니다. 특히, 인수 보증금이 상당하므로 입찰 후 예상 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.