나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1044 [1] 충청남도 예산군 신암면 조곡리 9-39 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청남도 예산군 신암면 조곡리 소재 '십리골' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌지역 내 공장, 목장, 농지, 임야 등이 혼재하며, 공장으로서 입지조건은 대체로 보통임.

토지의 상황

가. 교통상황
소로 변에 위치하여 각종 차량의 접근이 가능한 바, 교통사정은 보통임.

나. 형태 및 이용상황
부정형의 형태로서, 남서하향의 경사지에 3단으로 지반이 조성된 상태이며 현황은 공장부지로 이용 중임.

다. 인접 도로상태
서측으로 왕복 2차로와 접함.

라. 토지이용계획사항 등
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(1500m이내:돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>

마. 제시목록 외의 물건
제시외물건(목조 데크시설), 제시외수목이 소재하며, 이를 ‘토지.건물 감정평가명세표’와 같이 평가하였으나 소유관계 미상임.

바. 공부와의 차이
해당사항 없음.

사. 기타 참고사항
대상토지 중 일부는 타인이 점유하여 사용하는 것으로 보이는 바, 유의 요함.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조
기호(2), (3) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
- 벽체 : 샌드위치판넬
- 창호 : 새시유리창임.

기호(4), (5) : 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬
- 내벽 : 벽지, 목재, 타일, 페인트 등
- 창호 : 새시유리창임.

기호(6) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외벽 : 샌드위치판넬 및 목재루버
- 창호 : 새시유리창임.

기호(7) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 벽체 : 샌드위치판넬
- 창호 : 새시유리창임.

기호(8) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 벽체 : 샌드위치판넬
- 창호 : 없음.

기호(9) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 벽체 : 샌드위치판넬
- 내벽 : 샌드위치판넬, 타일 등
- 창호 : 새시유리창임.

나. 이용상황
공장 및 공장관련 건물로서, 현재 운휴 상태임.
기호(2), (3), (8), (9) : 공장
기호(4) : 식당, 휴게실, 탈의실 등
기호(5) : 사무실 등
기호(6) : 식당
기호(7) : 실험측정실

다. 위생설비 및 기타설비
기호(4) : 급배수 및 위생설비, 냉난방설비(천장형, 유류보일러) 등
기호(5) : 급배수 및 위생설비, 냉난방설비(천장형) 등
기호(6) : 급배수설비 등
기호(9) : 급배수 및 위생설비, 소화전설비 등
※ 본 공장은 현재 운휴 중인 바, 각종 설비의 작동상태 등에 대해서는 미상인 바, 유의요함.

라. 부합물 및 종물관계
별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물 ㉠∼㉧´가 소재하며, 별첨 ‘토지&#8231;건물 감정평가명세표’와 같이 평가하였으나 소유관계 미상임. (기호㉠∼㉣은 일반건축물대장에 등재되어 있음)

마. 공부와의 차이
본건 건물은 공부상 신암면 조곡리 9-39, 2-2, 7-21, 9-37번지에 소재하나 토지 실제는 합병으로 인하여 9-39번지에 소재함.

바. 제시외 물건
-

기계/기구의 현상

- 본건 기계기구는 외관의 상태는 보통이며, 운휴 중이므로 작동상태는 미상임.
- 기계기구 기호(1)은 철거되어 있는 상태임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : -

물건 비고

- 일괄매각
- 본건 건물은 합병으로 인하여 조곡리 9-39번지에 소재함
- 토지 중 일부는 타인점유 사용중으로 보여 확인이 필요함
- 제시외 건물 매각포함(단 ㉫경비실, ㉣'창고, ㉦'창고는 매각 제외함)
- 제시외 수목 및 제시외 물건(ⓐ데크) 매각 포함
- 기계기구의 작동여부는 알 수 없으며, 기계기구목록 중 "1.자동진공고무성형기"는 철거된 상태임(공장내 소재함)
- 제시외 기계기구(①수전설비) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1044 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 충청남도 예산군 신암면 조곡리 9-39

용도: 공장

토지면적: 23089.00㎡ (약 6,984평)

건물면적: 6157.49㎡ (약 1,863평)

감정가: 7,116,396,240원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지/건물 일괄매각.

1.4. 특이사항 및 주의사항 요약

공동담보, 대항력있는 임차인 존재.

본건 건물은 합병으로 인하여 조곡리 9-39번지에 소재함.

토지 중 일부는 타인 점유 사용 중으로 확인 필요.

제시외 건물 중 경비실, 창고 2개는 매각 제외. 제시외 수목 및 데크, 수전설비는 매각 포함.

기계기구 작동 여부 불확실하며, "1.자동진공고무성형기"는 철거됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청남도 예산군 신암면 조곡리 소재 '십리골' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌 지역 내 공장, 목장, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 공장으로서 입지조건은 대체로 보통으로 평가됨.

서측으로 소로에 접해 있으며, 왕복 2차로 도로와도 접하여 각종 차량의 접근이 가능하며 교통사정은 보통임.

2.2. 토지 이용 계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전 기록과 함께 부산은행의 근저당권(말소), 다수의 가압류(말소) 등이 기재되어 있음.

건물 등기부 역시 소유권 보존, 부산은행 근저당권(말소), 다수의 가압류(말소), 임의경매개시결정(말소) 등이 등재되어 있음.

말소기준권리는 2023년 10월 4일 접수된 부산은행의 근저당권(을51)임.

토지 등기부채권 총액: 10,049,204,699원.

건물 등기부채권 총액: 9,770,418,488원.

3.2. 임차인 현황

* BOUCHAREBABDESSABER: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-02, 대항력 없음.

* KHATIWADASHYAMPRASAD: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-03, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-12-09, 대항력 있음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입 2021-08-09, 대항력 있음.

* 주식회사신진: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-12-10, 대항력 없음.

* 주식회사정방산업: 보증금 0원, 차임 1,500,000원, 전입 2011-02-25, 대항력 있음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

3.3. 소멸/인수 권리

말소기준권리인 2023년 10월 4일자 부산은행 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

단, 대항력 있는 임차인(KHATIWADASHYAMPRASAD, 김 , 장 , 주식회사정방산업)이 존재하나, 보증금이 0원이거나 차임만 있는 경우로, 인수되는 보증금은 없다고 판단되나, 상세 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변에 공장, 목장, 농지, 임야 등이 혼재되어 있어 산업 시설 및 농업 시설이 복합적으로 분포하는 지역임.

4.2. 교통 접근성

소로 및 왕복 2차로 도로에 인접하여 차량을 이용한 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 편의 시설이 존재할 것으로 예상됨.

* 주거 환경: 공장 및 산업 시설이 혼재되어 있어, 주거 환경은 상대적으로 쾌적성이 낮을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 점유 문제

토지 중 일부가 타인에 의해 점유 사용되고 있는 것으로 보여, 이에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 필요함.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 보증금이 0원이거나 차임만 있는 경우에도 계약 내용 및 권리 관계를 면밀히 파악하여 잠재적 분쟁 요소를 확인해야 함.

6.3. 시설 상태 및 가동 여부

본 공장은 현재 운휴 상태이며, 기계 기구의 작동 여부는 알 수 없어 이에 대한 점검 및 복구 비용이 발생할 수 있음. 일부 기계는 철거된 상태임.

6.4. 법적/규제 관련

역사문화환경보존지역에 해당되어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 규제를 사전에 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 신암면에 위치한 대규모 공장 부지로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 다수의 권리 관계가 등기되어 있었으나 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 토지 일부의 타인 점유, 대항력 있는 임차인 존재, 공장 운휴 상태 및 기계 설비의 불확실성, 역사문화환경보존지역 지정 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적과 다수의 건물을 일괄 매각하여 개발 잠재력이 높음.

* 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 수목, 데크, 수전설비 등으로 추가 활용 가능성이 있음.

* 산업 시설이 필요한 지역에서 공장 부지로서의 가치를 지님.

9. 예상 입찰가 고려사항

본건의 예상 입찰가는 감정가 7,116,396,240원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 토지 일부 타인 점유 관련 명도 비용 및 기간.

* 대항력 있는 임차인과의 관계 및 법적 검토 비용.

* 기계 설비의 현 상태 및 수리, 복구 비용.

* 추가 건축 또는 개발 시, 역사문화환경보존지역 등 규제 사항 검토.

* 주변 공장 부지 시세 및 향후 활용 가능성에 따른 미래 가치.

* 상기 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없으나, 권리 분석상 주의가 필요함.

철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

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