나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1070 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산51 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 소재 '음달말' 남측 인근에 위치하며 부근은 전 및
임야 등이 주로 소재하는 마을주변 임야지대임.

교통상황

대상물건 및 인접지까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호1) 완경사의 부정형 토지로써 자연림상태이며 일부 지상에 건물이 소재함.
일련번호2,7) 완경사의 부정형 토지로써 도로임.
일련번호3~5) 완경사의 사다리 및 세장형 토지로써 자연림상태임.
일련번호6) 완경사의 사다리형 토지로써 토지임야상태임.

인접 도로상태

일련번호2,7) 토지의 경우 노폭 약3m내외의 콘크리트포장도로가 소재하며 기타 토지들의
경우 연접하여 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
■ 일련번호(1): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-12-06),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역<수도법>

■ 일련번호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(전부제
한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역<수도법>

■ 일련번호(3): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-12-06),
가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역<수도법>

■ 일련번호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제
한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역<수도법>

■ 일련번호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제
한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역<수도법>

■ 일련번호(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부
제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역<수도법>

■ 일련번호(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(전부제
한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

일련번호1) 토지의 경우 지상에 소유자미상의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

일련번호1) 토지의 경우 일부 건부지임.
일련번호2) 토지의 경우 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 지적경계불분명
- 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록1 지상에 매각에서 제외된 건축물 소재(법정지상권 성립여부 불분명), 건축신고(건축위치:수암리 산51, 산51-3, 산51-4, 산51-5 건축주:조왕자 대지개요:2,972㎡ 연면적 합계:288㎡ 3개동/1층 주용도:제1종근린생활시설 종별:신축)는 있으나 건축물대장은 없는 것으로 보임
- 목록1,6 공부상 임야이나 현황 일부 도로, 목록2 공부상 임야이나 현황 도로
- 감정평가액(최저매각가격)은 목록1 수도시설 및 목록1,6 석축을 포함하고, 목록1 제시외 건물로 인해 제한받는 정도 및 목록2 현황 도로로 이용중인 점을 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

원주지원 2025타경1070 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 산51

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

1,827,160,000원

1.5. 토지 면적

총 토지 면적: 86,345.00㎡ (약 26,121평)

매각 대상 토지 지분: 83,827.9694㎡ (약 25,367평)

1.6. 건물 면적

해당 없음 (건물 면적 0.00㎡)

1.7. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

원주신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 소초면 수암리 소재 '음달말' 마을 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 전과 임야가 소재하는 마을 주변의 임야 지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 및 인접 토지까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일부 토지(일련번호 2, 7)의 경우 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로가 소재하고 있습니다. 기타 토지들은 연접하여 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 수 있음을 의미합니다. (등기부등본상 '을2' 지상권은 말소된 것으로 확인되나, 물건명세서의 기재 내용을 우선적으로 고려해야 합니다.)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황에 따라 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 최초 소유권 보존 등기는 1971년 4월 13일에 성용훈에게 이루어졌습니다.

* 2019년 4월 29일 이영호 외 4명에게 소유권이 이전되었습니다.

* 2019년 5월 30일 주식회사 다온건설이 공유자 전원 지분 전부를 이전받았습니다.

* 말소기준권리는 2019년 5월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(839,000,000원)입니다.

* 이후 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정/말소된 것으로 확인됩니다.

* 총 등기부채권액은 929,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 일반적인 상업 시설이나 주거 시설에 해당하는 상권 분석과는 차이가 있습니다. 주변은 마을 인근의 임야 지대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

해당 물건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. '음달말'이라는 자연 마을 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

분묘 소재 여부에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다. 만약 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

6.2. 법정지상권

목록1 토지 지상에 매각에서 제외된 건축물이 소재하는 것으로 보이며, 이 건축물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

6.3. 지분 매각

본 물건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되므로, 공유자들과의 협의 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 지적 경계 불분명

지적 경계가 불분명한 점이 있으므로, 정확한 경계 확인이 요구됩니다.

6.5. 현황 도로

목록 1, 6번 토지는 공부상 임야이나 현황 일부 도로로 이용 중이며, 목록 2번 토지 역시 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.6. 무허가 건축물 (건축 신고)

목록 1 토지 지상에 건축 신고만 있고 건축물대장은 없는 것으로 보이는 제시외 건축물이 소재합니다. (건축 위치: 수암리 산51, 산51-3, 산51-4, 산51-5, 건축주: 조왕자, 대지개요: 2,972㎡, 연면적 합계: 288㎡ 3개동/1층, 주용도: 제1종근린생활시설, 종별: 신축)

6.7. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

* 가축사육제한구역(일부제한 및 전부제한), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 토지의 개발 및 활용에 영향을 미칩니다.

6.8. 이용 상태

대부분의 토지는 완경사의 부정형 토지로 자연림 상태이며, 일부 지상에 건물이 소재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 소초면 수암리에 위치한 넓은 면적의 임야 지분 매각 건입니다. 감정가는 18억 원 이상이며, 토지 일부 지분으로 진행됩니다.

권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성이 명시되어 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 건축물이 소재합니다. 또한, 분묘기지권의 성립 가능성, 현황 도로로 이용되는 부분, 공부상 임야이나 일부 건부지인 점, 지분 매각이라는 복합적인 요소를 가지고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역 등이 혼재되어 있으며, 다양한 산지 관련 법규 및 가축사육제한, 공장설립승인지역 등의 제한이 존재하여 토지의 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 면적의 임야: 잠재적인 개발 가능성 또는 투자 가치를 보유할 수 있는 넓은 면적의 토지입니다.

8.2. 계획관리지역 포함: 일부 구역이 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따라 개발 행위 허가가 가능할 수 있습니다.

8.3. 성장관리계획구역 지정: 지역 발전을 위한 계획이 수립되는 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

(단, 위 투자 포인트는 복잡한 권리관계 및 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크가 해소된다는 전제 하에 고려될 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 현황상 인수하는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(1,827,160,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 개별 특성, 그리고 잠재적 리스크(분묘, 법정지상권, 지분 문제 해결 비용 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 토지 이용 계획상 다양한 제한 사항과 현황 도로 이용 등의 복잡성을 감안할 때, 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사 및 법률, 개발 전문가의 자문을 통해 이루어져야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 따라서 신중하고 보수적인 접근이 필요하며, 철저한 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.