나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52505 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 619-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡초등학교' 남동측 인근에 위치하는 통칭
신진쎈스빌 2층 202호로서 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린상가, 공원 등으로 이루어져
주거여건은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 본건 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통여건은
보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택 건물 중 2층 202호 다세대주택으로서,
2007.03.30.사용승인되었으며
외벽 : 드라이비트마감
내벽 : 벽지마감
창호 : PVC새시 이중창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(방3, 주방, 거실, 욕실2 등)

설비내역

급·배수시설, 위생설비,도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 세로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재로 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52505 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 619-1, 2층 202호

용도: 다세대주택

1.3. 부동산 현황

토지면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

토지지분: 32.42㎡ (약 9.81평)

건물면적: 65.76㎡ (약 19.9평)

건물지분: 65.76㎡ (약 19.9평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택 건물 중 2층 202호 (2007년 3월 30일 사용승인)

건물내부: 방 3, 주방, 거실, 욕실 2 등

설비내역: 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비

1.4. 감정가

감정가: 149,000,000원

1.5. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 통칭 신진쎈스빌 2층 202호입니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린상가, 공원 등으로 이루어져 있어 주거 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 본 건 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

관련 법규에 따른 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 김

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 7월 15일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권(120,000,000원)입니다.

말소예정 권리: 등기부등본 상 을구 8번 근저당권, 갑구 9번 가압류, 갑구 10번 강제경매는 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 경매개시결정의 본압류이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건의 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 최

전입일자: 2023년 2월 1일

보증금: 0원

차임: 0원

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인 최 은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5. 생활정보

* 초등학교: 본 건은 부곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 해당 학교는 법적 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

다수의 도시계획 관련 법규(용도지역, 지구, 구역 등)가 적용되어 있어 향후 건축 등 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임차인 최 은 대항력이 없으며 보증금도 없으므로, 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 특이사항

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태 및 점유 관계 확인에 제한이 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 보통 수준이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 감정가는 1억 4천 9백만원이며, 최근 인근 유사 물건 매매 사례를 고려할 때 투자 가치를 검토해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 밀집 지역: 부곡초등학교 인근으로 주거 환경이 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 경매 신청으로 진행되어 권리 분석이 비교적 투명합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 매매가는 1억 2천 8백만원에서 1억 6천 6백만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가(1억 4천 9백만원)는 이 시세 범위 내에 있으며, 물건의 면적(65.76㎡)과 건축연도(2007년)를 고려했을 때, 유사 면적의 최근 거래 사례(2001년식, 59.94㎡, 1억 2천 8백만원)와 비교하면 약간 높은 수준이나, 신축 연도와 면적을 감안하면 충분히 경쟁력 있는 가격입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 감정가 수준 이상으로 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 매매가격을 고려하여 본 건의 적정 가치를 1억 5천 5백만원 내외로 추정하며, 낙찰을 위해서는 보수적으로 접근하되 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.