나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52479 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-14 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""단원중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스정류자이 소재하는등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 내 3층 301호로서
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

공동주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 주차장설비 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(단원중)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화랑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52479 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-14 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000 원

토지면적: 35.85㎡ (약 10.84평)

토지 지분: 35.85㎡ (약 10.84평)

건물면적: 59.58㎡ (약 18.03평)

건물 지분: 59.58㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임대관계 미상

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

이 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

1.1. 1.주변 환경

본건은 '단원중학교' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에는 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.1. 2.교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 수도권 전철 4호선 및 수인분당선 고잔역과 중앙역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 건물로, 지상 5층 중 3층에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 되어 있습니다. 건축물대장 상 건축물 사용승인일은 2021년 7월 14일입니다.

1.1. 4.토지 이용 현황

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.도로 접면

남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 22일 접수된 주택도시보증공사의 전세권설정(을4)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-05-30

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리인 을4 전세권보다 후순위이며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권 보존: 2021-07-22, 주식회사 봉현산업개발

- 소유권 이전: 2022-06-22, 박승준 (매매)

- 전세권 설정: 2022-06-22, 주택도시보증공사, 277,000,000원 (말소기준권리, 말소 예정)

- 강제 경매 개시: 2025-05-30, 주택도시보증공사, 277,000,000원 (말소 예정)

등기부 채권 총액은 277,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 주거지역으로서 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 안산시청, 중앙역, 고잔역 등이 인근에 위치하여 행정 및 상업 중심지와의 접근성이 좋습니다. 다만, 제공된 JSON 정보의 경우, '경기 용인시 처인구'로 표기된 점과 지번(623-5)이 본건(654-14)과 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 불구하고, 인근의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 분석해볼 때, 유사 건물의 최근 거래가는 약 2억 6천만원에서 3억원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단원중학교, 화랑초등학교 등 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 상업지역이 형성되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 안산시청, 상업시설 밀집 지역과의 접근성이 우수합니다.

* 교통: 수도권 전철 4호선 및 수인분당선 고잔역과 중앙역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 공공시설: 안산시청 등 주요 공공시설이 인근에 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 검색 결과 및 관련 정보에서 본건 주변에 명확한 혐오시설(예: 유해 폐기물 처리 시설, 정신병원 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 고잔동 지역의 과거 혐오시설 관련 논란(의료소년원 건립 등)이 있었으나, 현재 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(단원중, 화랑초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 파악되지 않았으나, 본건 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없고 매각으로 소멸되므로 보증금 미반환에 따른 위험은 없습니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 고잔동의 중심부 인근에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 잘 갖추어진 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다. 임차인의 보증금 미반환 위험도 없어 명확하고 안전한 물건으로 판단됩니다. 제공된 JSON 정보에서 나타난 유사 물건들의 거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 고잔역, 중앙역 인근에 위치하며, 학교, 상업시설, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 합리적인 취득 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원입니다. 제공된 JSON 정보의 유사 물건 거래 사례 (269,180,000원 ~ 303,950,000원)를 분석한 결과, 평당 가격은 약 424만원 수준으로 파악되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적(59.58㎡)에 적용하면 약 253,000,000원 내외의 시세가 추정됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없고, 기타 권리관계도 명확하여 추가적인 인수 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(280,000,000원)와 추정 시세(약 253,000,000원) 사이에서 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다. 경쟁 상황 및 입찰자의 자금 계획에 따라 달라질 수 있으나, 260,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 추정 시세보다 약간 높은 수준으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.