나이스옥션 법원경매 안산 2025타경639 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 545-4 대건칸타빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 ""안산식물원"" 북측 인근에 위치하며 주변은 다세대
주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주거환경은 보통시됨.

교통상황

대상주택까지 차량의 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 및 제반
교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층내 2층 202호로서
외벽 : 외장석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 난방 및 급탕설비, 위생. 급배수설비등 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형이 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6m포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경639 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 545-4 대건칸타빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 33.31㎡ (약 10.08평)

토지지분: 33.3125㎡ (약 10.08평)

건물면적: 74.07㎡ (약 22.39평)

건물지분: 74.07㎡ (약 22.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 "안산식물원" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합) 지역입니다.

가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

등기부 요약

말소기준권리인 안산신용협동조합의 근저당(2015-11-27, 120,000,000원)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

주택임차권(진시은, 140,000,000원) 및 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

인수되는 채무/보증금: 0원

임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 진

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-16

확정일자: 2024-07-11

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

주의사항

임차인 진 의 경우, 전입일자보다 확정일자가 빠르고 배당받은 내역이 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 보증금 140,000,000원이 있으므로, 경매 절차상 잔여 보증금이 배당되지 않는 경우 인수 가능성도 완전히 배제할 수는 없으나, 현재 권리 분석상으로는 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변에 상업 시설이 밀집해 있지 않아 상업 활동보다는 주거 기능에 집중된 지역입니다.

인근에 안산식물원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 주거 배후지로서의 가치가 있습니다.

주요 상권까지의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다.

외벽은 외장석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 도시가스 보일러에 의한 난방 및 급탕 설비, 위생, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근 버스정류장을 통한 교통 편의성과 안산식물원 등의 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 지역 환경으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도

2007년 준공으로 비교적 오래된 건물에 해당하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물 내 임대 관계 미상

임대차 현황은 파악되었으나, 실제 임대차 관계가 명확하지 않을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다. (현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

지역 규제

다수의 지역 규제(성장관리권역 등)가 존재하여 향후 건축물 증개축 등 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

건축된 지 17년이 경과하였으나, 2층에 위치하며 주거지로서 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

인근 시세와 비교 시 감정가가 적정 수준으로 보이며, 명확한 권리관계로 인해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 말소

근저당, 가압류, 임차권 등 모든 권리가 말소되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

입지

안산식물원 인근의 조용한 주거 지역에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

편의성

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

명도 용이성

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 169,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 주택들이 10,500만원에서 18,500만원 사이에서 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적(74.07㎡)과 비교 시, 2026년 7월 거래된 79.86㎡ 물건이 18,500만원에 거래된 점을 감안하면, 현재 시점에서 적정 입찰가는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 주변 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 고려하여, 170,000,000원을 기준으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.