나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41954 [1] 경기도 평택시 팽성읍 객사리 155-1 5층507호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 ""부용초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 소재하는 버스정류장 까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 내 제5층 제507호로,
(사용승인일 : 2018.02.07)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, ""도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역),
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부용초교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보호구역기타(도지정300m
이내지역-평택향교)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 엄단희)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 소재 부용초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

* 토지: 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용 중임.

* 토지면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

* 토지지분: 44.4538㎡ (약 13.45평)

* 도로: 남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부용초교), 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역기타(도지정300m 이내 지역-평택향교)

3. 권리분석

* 사건번호: 평택지원 2025타경41954 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 2022년 12월 9일 국민건강보험공단의 압류. 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(해당 없음)를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 169,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 30일

* 확정일자: 2021년 03월 18일

* 배당신고일자: 2023년 06월 01일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 권리분석 종합:

* 임차인 엄 은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 제공된 권리분석 정보상 대항력이 없는 것으로 판단됨.

* 특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 1일 자로 제출된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주기로 하였음. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력 있는 권리를 인수할 의무가 없음을 명확히 함.

* 따라서, 인수되는 임차보증금은 0원으로 판단됨.

4. 상권분석

* 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석:

* 2025년 12월: 팽성읍 객사리 66-20, 1995년식, 44.1㎡(전용), 21,000,000원

* 2026년 3월: 팽성읍 객사리 176-1, 2018년식, 84.61㎡(전용), 205,000,000원

* 2026년 5월: 팽성읍 객사리 108-3, 2014년식, 62.72㎡(전용), 130,400,000원

* 시세 분석:

* 본건은 2018년 사용승인된 연립주택으로, 전용면적 78.99㎡ (약 23.89평)입니다.

* 최근 거래 사례 중 2018년식, 84.61㎡(전용)의 '더팰리스스위트팽성'이 20,500만원에 거래된 점은 본 건의 시세 형성 가능성을 높게 시사합니다.

* 연식과 주거 형태가 유사하며, 본건(78.99㎡)이 약간 더 작은 면적임을 감안할 때, 2억원 내외의 시세를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 171,000,000원은 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 부용초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설:

* 주변 지역은 제1종일반주거지역이며, 비행안전제5구역으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 이는 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인으로 분류되었으나, HUG의 확약서 내용을 바탕으로 임차인과의 보증금 정산 및 말소 절차 진행 시 발생할 수 있는 예측 불가한 변수를 고려해야 합니다.

* 비행안전구역: 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역으로, 향후 건축물 증개축 등 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과 및 처리 과정이 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. (구체적인 공동담보 내역은 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년 준공된 신축급 연립주택으로, 준수한 입지 조건과 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 가지고 있습니다.

* 권리 관계는 명확하며, 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, HUG 관련 확약서의 실제 이행 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 비행안전구역 및 공동담보 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2018년 준공): 비교적 짧은 건축 연수로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 약 20~30% 이상 저렴하게 취득할 기회.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 임차인 인수 부담 없음: HUG 확약서로 인해 대항력 있는 임차인 인수 위험 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 인근 유사 건물 최근 매매가: 205,000,000원 (84.61㎡, 2018년식)

* 본건 건물 면적(78.99㎡) 및 연식(2018년식)을 고려했을 때, 시세는 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 195,000,000원

* 본 물건의 신축 연식, 주변 시세, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가 대비 10% ~ 15% 이상 상승한 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 추가 조사 결과를 종합하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.