나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41978 [1] 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 '평택역' 북측 인근에 소재하며, 인근은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 평택역 등이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제7층 제704호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 및 석재 외장패널 마감 등.
내 벽:벽지 및 타일 마감 등.
창 호:샤시 창호임.

이용상태

현황 '공동주택(방1 화장실1 등)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 현황 '공동주택건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 로폭 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2025타경41978 (1)

소재지: 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 7층704호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

토지지분: 3.575㎡ (약 1.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 18.27㎡ (약 5.53평)

건물지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 정보 (건물 전체):

- 총면적: 13066.375㎡

- 세대수: 299세대

- 최고층: 18층

1.3. 건물 상세정보

건물명: 평택라페온빌2차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제7층 제704호

사용승인일: 2017년 08월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 평택동 소재 '평택역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 평택역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 남측 및 북측으로 로폭 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한 )

* 보증금: 106,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 07일

* 확정일자: 2022년 06월 13일

* 배당신고일자: 2024년 02월 23일

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (한민정, 106,000,000원)이 접수일자 2024-02-23자로 등기되었으며, 말소 기준 권리(갑구 5번 강제경매)보다 선순위에 해당합니다. 따라서 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 말소 기준 권리: 갑구 5번 (주택도시보증공사 강제경매, 2025-05-26 접수)

* 등기부채권 총액: 106,000,000원 (임차인 보증금)

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(한민정)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금 106,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

평택역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역에 속해 있습니다. 근린생활시설과 오피스텔이 밀집하여 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

소형 아파트(전용 18.27㎡)라는 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 투자자를 대상으로 한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

평택역 상업지구 인근에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 환경

'평택라페온빌2차'는 2017년에 준공된 아파트로, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 106,000,000원 중 일부 또는 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상치 못한 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적이 18.27㎡로 매우 작아, 향후 매각 시 구매층이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택역 역세권의 상업지역이라는 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 106,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황입니다. 따라서 투자 시에는 반드시 임차인의 보증금 전액 변제 여부를 배당표를 통해 철저히 확인하고, 인수 금액을 감안한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택역 초역세권 입지: 교통 편리 및 풍부한 배후 수요 기대.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 시장 공략 및 갭 투자 관점 활용 가능.

* 지역 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 성장과 함께 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적의 거래가는 5,500만원에서 7,300만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 78,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 106,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 만약 감정가(78,000,000원)에 낙찰받고 임차인 보증금 전액(106,000,000원)을 인수하게 된다면, 총 매입 비용은 184,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세를 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 제외한, 현재 시세 범위 내에서 보수적으로 산정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여, 안전한 투자를 위해서는 현재 시세의 하단부 또는 그 이하로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원

이 가격대는 시세보다는 낮게 책정되었으며, 최악의 경우 발생할 수 있는 임차인 보증금 인수 비용을 고려한 매우 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 배당 순위 및 예상 배당률 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.