나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41967 [1] 경기도 안성시 죽산면 죽산리 170-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 ""죽산중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통 이용사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 평탄한 지세에 위치한 사다리형 및 삼각형의 토지로서 기호(1)은 단독주택 건부지로 이용중이며, 기호(3)~(5)은 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(역사문화환경보존지역(500m))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적도 및 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

기호(3)~(5)토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트, 조적조 평슬라브지붕 2층 건물로서
외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(법당)으로 이용중임.

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

1) 본건 중 1층은 공부상 '창고'로 등재되어 있으나 현황 '주택'으로 이용중이며, 2층은 '주택'으로 등재되어 있으나 '법당 및 주택'으로 이용중임.

2) 본거 중 2층의 공부상 면적은 99.89㎡로 등재되어 있으나 현황 실측면적은 약 119.3㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 다만 기호 (1) 및 기호(4) 양 지상에 비닐하우스 1동은 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3. 제시외 (ㄴ)은 본건 기호(1)토지와 인접필지 양지상에 소재하는 것으로 보이므로 매수시 주의요망
4. 기호 (3)~(5)토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '주거나지'임
5. 기호 (2) 1층은 공부상 '창고'이나 현황은 '주택'으로 이용중이며, 2층은 '주택'으로 등재되어 있으나 '법당 및 주택'으로 이용중임, 2층 공부상 면적은 99.89㎡로 등재되어 있으나 현황 실측면적은 약 119.3㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

본 물건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 170-2에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경41967 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 460,953,400원입니다.

토지 면적은 995.00㎡ (약 301.00평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 241.78㎡ (약 73.16평)이며, 건물 제시외 면적은 174.00㎡ (약 52.59평)입니다.

토지 지분 및 건물 지분 모두 해당 면적 전체입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안성시 죽산면 죽산리 소재 "죽산중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 공히 평탄한 지세에 위치하며, 사다리형 및 삼각형의 토지로서 기호(1)은 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호(3)~(5)은 주거나지 상태입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등 대중교통 이용 사정은 보통입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 3일 접수된 이하연 근저당권(700,000,000원)입니다.

이하연의 임의경매(2025년 5월 28일 접수)로 본 건이 진행 중입니다.

토지 등기부에는 2021년 7월 22일 접수된 김진수 명의의 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

갑구에는 경기신용보증재단(26,448,789원, 2023년 11월 24일 접수) 및 서울보증보험(11,385,810원, 2024년 1월 31일 접수)의 가압류 내역이 있으나 모두 말소되었습니다.

건물 등기부 현황도 토지 등기부와 유사하게 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 임의경매 내역이 기재되어 있으며, 말소기준권리는 을7 근저당권입니다.

3.2. 채권자 및 채무 총액

주요 채권자는 이하연이며, 근저당권 설정액은 700,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 737,834,599원입니다.

3.3. 임차인 현황 (인수 여부)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (기재 내용 확인 필요)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 제공된 시세 정보 분석 (제한점 명시)

제공된 최근 매매 JSON 정보들은 주로 '다세대' 및 '연립' 주택에 관한 것으로, 본건과 같은 '단독주택'과는 특성이 다릅니다.

따라서 해당 정보들을 직접적으로 본건의 시세 분석에 적용하기에는 한계가 있습니다.

예시로, 청림리치빌(다세대, 2009년식, 72.84㎡)은 2026년 5월 11,600만원에 거래되었고, 석천빌하우스(연립, 2018년식, 52.605㎡)는 2026년 5월 7,800~8,000만원에 거래되었습니다. 이러한 거래 사례들은 소형 공동주택의 시장 가격을 보여줍니다.

4.2. 감정가 기반 분석

본건의 감정가는 460,953,400원입니다.

토지 면적 995㎡에 대한 감정가는 약 463,270원/㎡ 수준으로, 이는 주로 토지 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다.

건물 면적(241.78㎡) 대비 감정가는 약 1,906,400원/㎡ 수준입니다.

본 물건은 넓은 토지를 가지고 있는 단독주택이라는 점에서, 제공된 공동주택 시세와 직접 비교하기보다는 토지 가치와 건물의 현황을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

본 건은 "죽산중학교" 인근에 위치하고 있습니다.

그 외 구체적인 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 부족하나, 주위 환경으로 보아 기본적인 생활은 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 개발계획으로는 죽산지구 도시개발사업 등이 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황과의 차이점 (토지/건물)

* 토지: 기호 (3)~(5) 토지는 공부상 지목이 '답'(농지)이나 현황은 '주거나지'입니다.

* 건물: 기호 (2) 1층은 공부상 '창고'이나 현황은 '주택'으로 이용 중이며, 2층은 '주택'으로 등재되어 있으나 '법당 및 주택'으로 이용 중입니다. 또한, 2층의 공부상 면적(99.89㎡)보다 현황 실측 면적(약 119.3㎡)이 더 넓습니다.

6.3. 기타 주의사항 (비닐하우스, 인접 필지 등)

* 일괄매각 대상이나, 기호 (1) 및 기호(4) 토지 지상의 비닐하우스 1동은 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 제시외 (ㄴ)은 본건 기호(1) 토지와 인접 필지 양 지상에 소재하는 것으로 보이므로 매수 시 주의가 필요합니다.

6.4. 농지취득자격증명 필요성

매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안성시 죽산면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 그러나 건물은 공부상 용도와 현황 용도가 상이하고 면적 차이도 존재합니다. 또한, 토지 중 일부는 공부상 지목과 현황이 다르며, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 인접 토지 관련 주의사항도 존재합니다. 높은 근저당권 설정액(7억원)이 감정가(약 4.6억원)보다 높다는 점도 유의해야 합니다. 최근 주변 공동주택 매매 정보는 본건과의 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 바탕으로 한 잠재적 가치: 995㎡의 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 주거용 건물 외 추가 용도(법당) 활용 가능성.

* 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역의 특성을 활용한 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 다양한 현황과의 차이, 농지취득자격증명 필수 제출, 복잡한 토지이용계획, 그리고 감정가보다 높은 근저당권 설정액 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 제공된 주변 공동주택 시세 정보는 본 건의 단독주택 특성과 직접 비교하기 어렵습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 단독주택 또는 넓은 토지 필지에 대한 보다 상세한 지역 시세 조사가 필요합니다.

다만, 제공된 정보를 바탕으로 감정가(460,953,400원) 대비 보수적으로 접근할 경우, 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 322,667,000원 ~ 368,762,000원 범위입니다.

하지만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 건물 현황 및 법적 문제, 그리고 주변 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

유찰 가능성도 염두에 두어 추가적인 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

(참고: 주변 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.