나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9, 더플러스비 2층 201호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호

감정가: 246,000,000 원

토지면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

건물면적: 42.96㎡ (약 12.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (근저당권설정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황:

단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태:

정방형의 단일 필지로, 인접 토지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 편입니다.

인접 도로상태:

본 토지의 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2022-10-17 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (설정액: 2,360,400,000원)입니다.

본건의 등기부등본상 모든 권리(근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

등기구분: 갑1 (소유권보존, 김진희, 2022-10-17)

등기구분: 을1 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,360,400,000원, 2022-10-17) - 말소기준권리

등기구분: 을2 (주택임차권공동담보, 문명호, 170,000,000원, 2025-04-03) - 말소

등기구분: 갑2 (임의경매, 신우신용협동조합, 2,060,439,898원, 2025-05-29) - 말소

등기부채권 총액: 2,530,400,000원

임차인 현황:

임차인: 문명호

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-18

확정일자: 2023-04-18

배당신고일자: 2025-04-03

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본건은 주로 단독주택 및 다세대주택으로 구성된 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

주변 상업 시설의 발달 정도는 제한적이며, 주거 기능에 특화된 지역으로 판단됩니다.

다만, 인근 도로변으로는 소규모 상가 및 편의시설이 존재할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

수원여자고등학교, 수원초등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역에 해당)

교통:

단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

편의시설:

탐문 결과, 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기, 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

정확한 내부 상태 및 이용 가능 여부는 경매 참여 전 반드시 사전 확인이 필요합니다.

주변환경:

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 지역으로서의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가:

관계인의 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

내부 하자, 관리 상태, 실제 점유 현황 등은 경매 참여 전 반드시 사전 현장 확인이 필요합니다.

평가 기준:

감정평가 시 관계인 부재로 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무와 관련된 다른 부동산의 경매 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치한 신축급(2021-2022년 준공 추정) 도시형생활주택입니다.

건물 및 토지 면적이 비교적 작아 1인 가구나 소형 가구에 적합하며, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

다만, 관계인 부재로 인한 내부 확인 불가 및 감정가와 최근 시세 간의 상당한 차이는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식:

2021-2022년경 준공된 건물로, 비교적 최신 건물에 속합니다.

권리 무하자:

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적으로 안전한 투자가 가능합니다.

무인수 보증금:

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

입지:

수원시 팔달구 내 주거 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000 원

최근 매매 사례 분석:

* 34.04㎡ (1986년식) - 130,000,000 원 (약 382만원/㎡)

* 41.81㎡ (2018년식) - 160,000,000 원 (약 383만원/㎡)

* 66.12㎡ (2008년식) - 225,000,000 원 (약 340만원/㎡)

분석 의견:

본건(42.96㎡, 2021-2022년식 추정)은 비교 대상 중 가장 최신 건물입니다. 유사 면적의 2018년식 건물(41.81㎡)이 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(246,000,000원)가 최근 매매 시세보다 현저히 높게 책정되어 있으므로, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시장 가치 및 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가:

175,000,000원 ~ 195,000,000원

(상기 금액은 시세 및 권리 분석에 따른 예상 범위이며, 현장 답사 및 추가 시세 조사 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.